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수원13계2023-3277 ( 2)

등록자 ychy1** 차단 | 2024.01.16 11:32
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선생님. 안녕하세요.

​

매각 물건 명세서에

​
"강미자:신청채권자 주식회사 국민은행에 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 아니한다는 무상임대차 확인서를 작성함.'

​이렇게 되어있습니다.

임차인이 신청채권자에게 작성해 준 무상거주 확인서가 채권자 국민은행에 의해 법원에 자출 된 것으로 해석 해 도 되는 건가요?

그래서 입찰가격 산정에 신뢰를 준 것으로 해석 하면 되나요?:

​좀 애매하게 문구가 작성되어져 있는 듯 해서요.

​누가 법원에 제출 했는지가 없습니다.

​

2023.07.24

채권자 양OO OOOOOOOOOOOOOO OOOO 채권자변경신고서 제출

2023.12.06

채권자 에OOOOOOOOOOOOO OOOO(OOOOOOOO OOOO) 매각물건명세서작성및임차인배당배제의견서 제출

문건접수내역에 이렇게 되어있는 것으로 보아

국민은행의 근저당을 에 oooo 에서 인수 받았다는 것 같은데

에 oo 가 어디인지 등등 등기사항전부증명서에는 없습니다.

​

에oooo 에서 무상거주 확인서를 법원에 제출했고

그렇다면 입찰가 산정에 신뢰를 준 것이고

무상거주확인서에 의해 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단 해 도 되는 것 인가요?

​

감사합니다. 
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1. 가족관계이거나 기타 여러 이유로 계약관계가 아닌 그냥 들어가 거주하고 있는데
추후 대출 받으려고 하니 전입세대가 존재하는 경우 대출 받고 위해서 무상거주확인서 받아오라고 합니다. 보통 가족관계가 많겠네요.

2. 은행은 무상거주확인서를 제출 받으면 선순위권자로 판단하지 않고 대출을 해줍니다.
(선순위는 맞지만... 무상거주!! 보증금이 들어가지 않았다는 것이기에 배당금이 0원이기에 대출 가능하죠)

3. 무상거주확인서는 그냥 대충 싸인해서 되는게 아니고 담당자가 노크를 하면 대출 받을 사람이 그 대문을 직접 열고 나와서 호실이 보이는 상태에서 사진까지 찍고 전입되어 있는 그분에게 직접 지장 또는 도장 받을 정도로 민감하게 진행합니다.

4. 보통 경매 진행되면 관련 서류들 다 제출하겠죠? 그중 함께 포함됐을 겁니다.

5. 좀 더 확실한건 해당 채권담당자에게 물어보면 매우매우 불친절하게 드물지만 무상거주 확인서 있다, 없다. 답해줍니다.

참고로내가 알고 있을 정도면 남들도 다 인지하고 몰려 들겠죠?ㅎㅎ

chinhyok 차단  | 2024.01.16 20:54

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

매우 바람직하고 합리적인 의심이고 질문입니다.

사실 상 많은 분들이 착각을 하고 있는 부분이 "무상거주확인서" 에 대한 것인데...
관련 판례들 또한 극명한 차이를 보이고 있듯이 논란과 분쟁의 여지가 상당한 부분들이기도 하지요.
현재까지의 대법원판례 상의 핵심은, 질문하신 바와 같이 무상거주확인서의 존재 자체가 아니라 무상거주확인서의 법률적인 효력에 따라 임대차 및 대항력의 인정여부가 달라지게 됩니다만, 말씀하신 바와 같이 무상거주확인서가 존재한다는 것은 분명한 팩트이겠으나 그 정보의 출처가 상당히 불분명한 만큼 이것이 말씀하신 "매각가격 결정에 신뢰를 준것이냐" 에 대한 판단 역시도 상당히 애매모호할 수 밖에 없습니다.
즉, 단순히 무상거주확인서가 존재한다 라는 사실 만으로도 매각가격 결정에 영향을 미치기는 하지만, 그럼에도 불구하고 임대차 및 대항력이 인정되는 사례 역시 상당히 많기 때문에 그 정보의 출처와 절차 상의 문제에 따라서 임대차 및 대항력의 인정여부가 달라질 수 밖에 없는 것이 관련사건 판례의 입장인 만큼 이 부분에 대해서는 추가적인 확인과 검토가 선행되어야 합니다.

다만...
2023.12.06 채권자로부터 매각물건명세서작성 및 임차인배당배제의견서가 제출되었고, 이를 원으로 하여 매각물건명세서 상 관련 내용이 명시된 경우로 보여지는 만큼 이 경우 매각가격 결정에 중대한 영향을 미친 것으로 보아 임대차 및 대항력이 부정될 수 있을 것으로 보여집니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.01.17 14:53

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