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기존 임차인 배당기일 이전 점유 문제

등록자 mmrhsk | 2018.05.11 10:10
안녕하세요 수고많으십닌다.

질문이 있어 상담드립니다.

상가경매물건을 낙찰받았고 잔금납부 후 명의변경(4/19)이 완료되었습니다.

배당기일이 5/15일인 상황에서 기존 임차인(전세권자이자 경매신청인)
이 배당종기일까지 상가를 운영한 부분에 대해 임대료를 요구하자 임차인은 거부를 하고 있습니다. 참고로 임차인이자 경매신청인은 공공기관 입니다.

임차료 요구가 부당한지 문의드립니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

중요한 내용은 쏘옥~ 빼고 낙찰자의 관점에서만 질문을 하셨군요.^^;;
해당 사안의 중점은 해당 임차인의 대항력 유무에 있습니다.
만약, 대항력을 갖춘 임차인 이라면, 임차인의 임차보증금의 배당과 명도가 동시이행관계에 있는 만큼, 잔금납부일 이후부터 배당기일 까지의 월차임을 청구할 수 없습니다.
대항력은 전액배당으로 소멸한다는 점을 생각한다면 당연한 일 이겠지요.

이에 반해, 대항력 요건을 갖추지 못한 임차인이라 할 경우...
법리적으로는 잔금납부 이후부터 배당기일까지 발생한 월차임에 해당하는 부당이득이 발생한 것으로 볼 수 있으며, 이를 원인으로 한 부당이득금반환청구 가 가능합니다.
허나, 실무에서는 어떨까요???
악의적인 목적으로 명도를 거부하는 등의 행위를 하지 않는 이상, 잔금납부 이후부터 배당기일까지 약 1개월도 안되는 기간의 월차임을 부당이득금으로 청구하는 경우는 그리 흔치 않습니다.

공공기관이라는 점을 고려하면, 대항력의 기준이 되는 사업자등록이 없이 전세권만 설정되어 있을 가능성을 배제할 수 도 없습니다만, 이에 대한 설명도 빠져 있네요.^^;;
만약, 해당 전세권이 선순위전세권이라면...
경매신청채권자로서의 지위를 동시에 갖춘 만큼 선순위전세권이라 하더라도 말소기준권리가 되어 낙찰로 소멸하게 되나, 이 역시 배당기일이 그 기준이 되는 만큼, 이 경우 역시 월차임에 해당하는 부당이득금이 발생했다고 볼 수 없으니 참고하시기 바랍니다.

이렇듯, 여러가지 상황과 변수에 따라 월차임에 해당하는 부당이득금청구가 가능한지 여부는 달라지니 참고하시면 좋겠군요.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79(14회, 19점) | 2018.05.11 23:23