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22타경61457

등록자 hhh19** 차단 | 2022.12.04 11:41
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안녕하세요? 고양지원 22타경61457 관련하여 궁금한 것이 있어 질문드립니다.
해당 물건 현장조사내역에 의하면 현재 소유자께서 사망하고 물건을 소유자의 배우자와 가족들이 점유중인것으로 진술되어 있습니다.
아직 부동산등기부에 상속등기는 되지 않았으나, 송달내역을 보니 채무자측 수령인이 소유자에서 변호사로 뱐경되었습니다.
1. 부동산등기부에 상속등기 없이 채권자가 임의경매신청을 할수 있는것인가요?
사망서실을 모르고 신청할수도 있을것 같은데, 그렇다면 경매절차에 있어서 소유자의 사망은 어느 단계에서일어나도 영향을 미치지 않는 것인가요?
2. 가족들이 현재 상속포기나 한정승인 절차를 밟고 있어, 형식적 경매절차를 밟고 있는 것인가요?
3. 아무리 집값이 비쌀때 감정을 진행한 것이라해도 1회 유찰시 많이 떨어진 가격인것 같은데 왜 2회 유찰까지 오게 된것인지 고견이 궁금합니다.
감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 원칙적으로는 경매신청 이전 채무자 및 소유자가 사망한 경우 그 상속인을 채무자 및 소유자로 표시하고, 상속등기를 하지 않은 경우 경매신청인이 대위에 의하여 상속등기를 하고 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 해야 합니다.
또한, 채무자 및 소유자가 사망하였음을 알지 못하여 사망자를 그대로 채무자 및 소유자로 표시하여 경매신청을 하더라도 이는 무효가 아니라 결정결정에 의해 변경을 하면 그만 입니다.
즉, 담보권의 실행을 위한 경매 즉, 임의경매사건의 경우 강제경매절차와 달리 사망한 채무자 및 소유자를 대상으로 한 임의경매신청도, 개시결정도, 매각허가결정도 모두 적법한 절차에 해당합니다.
단, 임의경매신청 시 소유자의 사망사실 및 상속인들의 적법한 상속포기신고사실이 확인될 경우 상속재산관리인을 상태도 하지 않는 이상 사망자나 상속인들을 상대로 한 경매신청은 부적법하여 각하됩니다.
즉, 이러한 이유로 인해 채권자는 특별대리인선임신청을 한 것으로 보여집니다.

2. 앞서 답변드린 바와 같이, 이와 같은 이유로 특별대리인선임신청을 한 것으로 보여지기는 하나, 그것이 상속포기나 한정승인 절차, 형식적경매 를 준비 또는 진행 중 이라고 단정지어 판단할 순 없습니다.

3. 등기사항전부증명서 및 법원 기본서류 상의 내용 상 유찰사유를 특정하거나 추정할 만한 특이사항이나 눈에 띄는 위험요소가 발견되지 않는 이상 이러한 기본 서류 검토만으로 유찰사유를 판단할 수 없습니다.
따라서, 이는 세부적인 서류 검토 이후 현황조사 등을 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.
다만...
말씀하신 바와 같이, 기본 서류 상 특이사항이 발견되지 않음에도 불구하고 다소 과도한 유찰에는 반드시 그에 상응하는 이유가 있기 마련인 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
인터넷 상에서 기본 서류 검토만으로 이를 판단하거나 추정하는 것도 불가능하지만, 설령 안다고 하더라도 인터넷 상에서 절대 답변하지 않을 내용 입니다.
참고로...
"건축물현황도 상의 호별도면이 층별도면과 비교시 좌우가 대칭적으로 반대인 것으로 추정된다" 는 감정평가서의 내용이 존재하는 만큼 이 역시 반드시 재확인 하시는 것이 바람직 하겠지요.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2022.12.04 14:00

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