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부천6계 2021-39094(1)

등록자 ychy1** 차단 | 2023.02.24 19:45
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안녕하세요.

매각물건면세서에

"신청채권자가 전세권자로 청구금액은 전세권에서 제외된 임차인으로서 임차보증금 청구."

이런 문구가 있습니다.

전세권자와 임차인의 권리를 함께 갖기 위해서는

계약 당사자가 동일하고, 계약 목적물이 동일하면서 계약 금액이 같아야 한다고 알고

있는데 위의 문구대로라면

전세권 설정 금액과 임대차 보증금의 금액이 다르다는 것 인지요?

1. 임대차 계약시 계약금 지급 후. 또는 전.
그 보다 작은 금액으로 전세권 설정을 할 수도 있는지요?

2. 그리고 임대차 계약은 법인이 했지만 법인 소속 직원이 전입하지 않았습니다.
그렇다면 대항력이 없지만 경매 신청권 은 가능한가요?
그리고 대항력이 없는데 대항력을 전제로 갖는 우선 변제권이 없는 것 아닌가요?
우선 변제권이 없다는 것은 배당을 받을 수 없다는 것 아닌지요?

3. 그렇다면 배당시
임차인으로 배당 순위가 없는데
경매 신청 시점을 기준으로 배당 순위가 정해지는 것 인가요?

말도 안되는 질문을 드린 것은 아닌지 걱정스럽습니다.

감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

지금까지 수많은 질문과 답변 중 선순위전세권이 존재하는 사건의 경우, 선순위전세권자의 지위와 임차인의 지위를 엄격히 구분해야 한다고 수없이 반복하여 답변드린 바 있습니다.

"전세권자와 임차인의 권리를 함께 갖기 위해서는 계약 당사자가 동일하고, 계약 목적물이 동일하면서 계약 금액이 같아야 한다고 알고 있는데..."
라는 건 잘못 알고 계신 겁니다.

첫째. 중소기업법인의 경우 그 직원의 전입 으로도 대항력의 효력이 발생합니다.
즉, 법인은 전입신고를 할 수가 없는 바 직원의 전입을 통해 대항력을 갖출 수 있는 것이고...

둘째. 전세권 은 반드시 임대차를 수반해야 하는 권리가 아닙니다.
해당 사건의 경우는 아니겠으나, 근저당과 같은 담보물권으로서의 전세권 의 경우 전세권자와 임차인이 각각 존재하고 각각 그 권리가 인정됩니다.

셋째. 해당 사건은 전세권자와 경매신청채권자가 동일인 이나, 집행권원 자체가 다릅니다.
전세권을 집행권원으로 한 경매신청사건이었다면 임의경매신청사건이어야 하는 것이고, 이 경우 선순위전세권은 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 되겠지요.
허나, 해당 사건은 "신청채권자가 전세권자로 청구금액은 전세권에서 제외된 임차인으로서 임차보증금 청구." 라 명시되어 있는 바와 같이 기타(금전)사건에 대한 지급명령의 결정문을 집행권원으로 한 강제경매신청사건 입니다.
즉, 명시된 바와 같이 임차보증금 중 전세권설정금액을 제외한 차액만 청구한 경매신청사건에 해당합니다.

이 세가지에 대한 명확한 구분을 하지 못하고 있는 상태에서의 질문에 해당하는 만큼 사실 상 질문 자체가 오류 일 수 밖에 없는 것 이지요.

1. 1번 질문은 질문의 내용과 의미를 이해하기 어려운 만큼 생략 합니다.

2. 2021.05.25 전입자가 전세권자 법인의 직원인지 아닌지 판단하신 근거를 제시하셔야 하는 것이 맞습니다만.... 해당 법인의 직원이 아니더라도....
말소기준권리는 2021.10.05 가압류 이며, 그 이전의 전입에 해당하는 바 적법한 임차인 일 경우 대항력이 성립할 수 있습니다.
또한, 확정일자를 갖추고 있으며, 배당요구를 한 만큼 우선변제권을 행사한 것으로 간주할 수 있습니다.
다만, 해당 전입자는 경매신청채권자가 아니기 때문에 "경매신청권????" 을 논한 이유는 없습니다.
또한...
우선변제권의 필수요건은 대항력이 아닙니다.^^;;
전입+인도를 통해 대항요건을 갖추었고 확정일자를 받은 경우 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이라 하더라도 확정일자의 우선변제권은 인정됩니다.
단지, 우선변제권이 인정된다는 것이지 배당을 받을 수 있을지 없을지는 따져봐야 할 부분인 문제입니다.

3. 2번 질문에서 이미 답변드린바와 같습니다.


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ans79 차단  | 2023.02.24 21:20

결국...
해당 사건의 경우 현재 최저매각가격 기준에서 임차인 문XX 의 경우 확정일자의 우선변제권에 따른 순위배당을 통해 전액배당이 가능하겠으나, 이와 별개로 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청채권자도 아니고, 배당요구를 한 선순위전세권도 아니기 때문에 선순위전세권 189,000,000원 은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있는 사건에 해당합니다.

ans79 차단  | 2023.02.24 21:22

선생님. 제가 바보 같은 질문 하나만 더 할께요.

전입세대열람에 문추수만 전입이 되어있어서 , 전세권자의 직원이 전입되어있지 않다고 생각했습니다. 제 생각이 틀린건가요?

그리고

2021.05.25 전입자가 전세권자 법인의 직원인지 아닌지 판단하신 근거를 제시하셔야 하는 것이 맞습니다만... - 소액임차인이라고 별도로 되어있기에....

감사합니다.

ychy119 차단  | 2023.02.25 13:25

/ychy1**

1. "전입세대열람에 문추X만 전입이 되어있어서???"
전세권자는 법인 인 파워개발주식회사 이고, 전입자는 문춘X 입니다.
전입자가 전세권자법인의 직원인지 아닌지 판단할 근거가 될 수 없습니다.
법인 인 이상 전입신고는 불가능한 것이 당연한 것이고, 그 법인의 직원이 전입을 했을 수도 있고, 그 직원이 문춘X 일수도, 아닐 수도 있는 문제 입니다.

2. 소액임차인??? 여부와 전세권자의 직원 인지 직접적인 관련은 없습니다.
전세권자의 직원일수도 있고... 아니면 전세권자가 임대인으로서 문춘X에게 임대를 했을 수도 있습니다.

ans79 차단  | 2023.03.02 13:22

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