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전세집 주인 상속파산인 경우 문의드립니다.

등록자 ghduf12** 차단 | 2023.03.31 14:01
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제가 전세로 사는 중 집주인이 변경 되었고 저는 계약시 확정일자 전입신고를 다 해두어서 1순위인것으로 확인이 되었습니다.
계약기간 만료전 집대인이 사망하였고 입대인 자제분이 한정승인 후 상속파산을 진행 중 입니다. 집주인분께서 추가 근저당도 잡으셔서 경매가 넘어가도 제3자가 경매 참여 하지 않으리라 생각이 들어 제가 경매에 참여하여 전세금으로 상계처리로 하려고 합니다.
저는 전세기간 만료되어 전세금 반환소송으로 판결을 받은상태에서 저는 강제경매를 진행하려하였으나 상속파산관재인쪽에서 형식적경매가 이루어 질 것이라 하여 문의드립니다.
Q1. 제가 강제 경매를 진행할 경우 2023.04.01 이후 경매 진행건에 대해 국세보다 임대보증금을 우선시 배정한다고 알고 있는데 상속파산절차가 진행 되는 중에도 문제가 생기지 않는지, 전세금으로 상계처리 하려고 생각중인데 문제가 없을까요??
Q2. 파산관재인이 형식적 경매를 기다렸다가 제가 전세금으로 상계처리하여도 상속파산전에 강제경매로 진행하는것과 크게 차이가 없을까요??
Q3. 경매로 인수를 하였을때, 임대인의 사업 법인세, 부가가치세, 건보료등을 확인하였는데 제가생각하기로는 집과는 상관없는 부채이나 영향이 있을까요?? 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문 항목별 답변은 무의미 한 만큼 이는 생략하도록 하겠습니다.

1. 질문자님이 임차인의 지위에서 강제경매를 신청한다 하더라도...
임대인의 상속인 이 한정승인 후 파산신청 등으로 인해 청산절차가 진행될 경우라면, 당연히 기본적으로 포괄적금지명령을 신청할 것이고, 그렇다면 모든 강제집행절차는 정지 됩니다.
즉, 질문자님의 임차보증금반환채권을 원인으로 한 강제경매 사건은 파산절차 등이 종료될 때까지 진행될 수 없습니다.
물론, 파산이 확정된 이후라면 파산재단의 청산절차를 원인으로 한 경매보다 질문자님의 강제경매 신청 사건을 모사건으로 하여 매각이 진행되긴 하겠지요.

2. 단순히 세목만으로는 알 수 없는 내용입니다.
물론, 그 어떤 경우라 하더라도 임대인의 체납세금 및 공과금을 낙찰자의 입장에서 인수하는 일은 없습니다.
허나, 말씀하신 각종 세금은 당해세 에 해당하는 내용은 없으나, 당연히 세금 및 공과금에 해당하는 만큼 각각의 법정기일을 따져보고 판단해야 할 내용 입니다.
법정기일이 질문자님의 확정일자보다 늦다면 문제가 없겠으나, 그 반대의 경우라면 질문자님의 배당금액이 줄어들게 될 것이고, 배당금액이 줄어든다면 채권상계대상 금액이 줄어들게 되는 결과를 초래하기 때문이지요.
참고로...
채권상계는 임차보증금 이 아니라 배당금액을 기준으로 하는 만큼 반드시 당해세 및 법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권 등에 대한 확인이 이루어져야 합니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.03.31 19:57

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