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경매건 질문 드립니다

등록자 kyin55** 차단 | 2023.04.04 07:29
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중앙10계 2022-3388(1) 경매건에 대한 질문 입니다.
저는 본 경매건의 임차인 입니다.

- 말소기준권리일:2021-12-10
- 압류) 광주세무서장 | 2021-12-10 | - | 체납상당액 | 교부청구액 | 0 | 말소
- 임차인) 김용인 | 2020-07-10 | 2020-08-14 | 2억 5,000 | 2억 4,163 | 836 | 인수
- 가압) 주택도시보증공사 | 2022-09-15 | - | 19억 4,350 | 0 | 19억 4,350 | 말소
- 강제) 김용인 | 2022-10-27 | - | - | 0 | 0 | 말소

법원에서 배당요구신청서 열람하여 저의 확정일자인 20년07월10일 보다 빠른 당해세는 없는것으로 확인하였습니다.
- 2020-11-19 광주세무서 종합부동산세 3천
- 2021-11-19 광주세무서 종합부동산세 5억
- 2022-11-21 광주세무서 종합부동산세 3억

위와 같은 상황인데요.
최근에 개정안에 의해 임차보증금의 확정일자 보다 늦은 당해세에 대해서 임차보증금을 우선 변제 받도록 개선된것을 알고 있습니다.
따라서, 매수인이 2억4천5백에 낙찰을 받는다면, 임차인은 법원으로 부터 2억4천5백을 배당받고, 나머지 5백만원은 매수인이 인수해서 임차인에게 상환 하는거죠?
매수인은 5백만원외에 추가로 더 들어가는 비용은 없는것일까요?(등기 비용 같은거 제외하구요) 예를들면, 미납된 당해세는 어떻게 되는지 궁금 합니다.
(임차인 본인이 매수를 하더라도 상계처리가 가능하다는 것 말고는 다른점은 없는거죠?)

한가지 더 질문하고 싶은데요.
만약, 개정안이 시행되지 않아서, 당해세가 우선시 되었다면 어떻게 되는건가요?
매수인이 2억4천5백에 낙찰을 받았다고 했을때,
1) 배당금은 모두 광주세무서가 배당받고, 나머지 5.8억(=8억3천 - 2억4천5백) 가량을 매수인이 인수 + 임차인의 보증금 2억5천만을 매수인이 인수
2) 배당금은 모두 광주세무서가 배당받고, 임차인의 보증금 2억5천만을 매수인이 인수
3) 배당금은 모두 광주세무서가 배당받고, 끝
위 3가지 중에서 몇번이 맞는건가요? 2번이 맞는것 같은데요. 맞나요?

감사합니다
김용인 드림 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 당해세 우선의 예외 적용 규정, 즉, 국세기본법 개정안은 2023.04.01 시행되었습니다.

매수인이 2억4천5백에 낙찰을 받는다면, 임차인은 법원으로 부터 2억4천5백을 배당받고, 나머지 5백만원은 매수인이 인수해서 임차인에게 상환 하는거죠?
=> 2.45억이 낙찰을 받는다는 가정 자체가 무의미 합니다만...^^;;
그 가정대로라면 말씀하신 바와 같습니다.
허나...
대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 이상, 미배당임차보증금 차액이 존재할 경우 이는 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 2.45억에 낙찰을 받나, 2.5억에 낙찰을 받나 다를 바 가 전혀 없습니다.
취득세의 기준이 되는 취득가액 또한 2.5억원 으로 동일하고, 임차인이 배당절차를 통해 전액배당을 받는 것이 현실적으로 보다 유리하기 때문이지요.
더욱 더 현실적인 문제는...
해당 물건의 시세가 과연 2.5억원+@ 의 가치가 있느냐 하는 것 입니다.
해당 물건 인근 의 유사물건의 매매시세, 해당 물건이 위반건축물로 등재되어 있는 점 등을 고려할 때 낙찰가가 2.45억 이나 2.5억 이냐 를 따질 상황은 분명 아닐 것으로 보여지기 때문인 것이 현실 입니다.

매수인은 5백만원외에 추가로 더 들어가는 비용은 없는것일까요?(등기 비용 같은거 제외하구요)
=> 등기사항전부증명서 및 법원 기본 서류 상 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점 외 특이사항은 발견되지 않습니다만, 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성은 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 내용 입니다.

미납된 당해세는 어떻게 되는지 궁금 합니다.
(임차인 본인이 매수를 하더라도 상계처리가 가능하다는 것 말고는 다른점은 없는거죠?)
=> 질문을 이해하기가 어렵습니다.
미납된 당해세는 당연히 본건 부동산의 채무자겸 소유자가 납부해야 할 내용 이고, 해당 기관은 지속적인 추심행위를 하겠지요.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.04.04 14:18

앞서 답변드린 바와 같이 말씀하신 당해세 우선의 예외 적용 규정, 즉, 국세기본법 개정안은 2023.04.01 시행되었습니다만...

해당 개정안이 시행되지 않았을 경우 라면... 낙찰이 되었다는 가정 자체가 무의미 합니다만..^^;;
2.45억 낙찰
종합부동산세 2.45억 배당 종결.
대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 2.5억 낙찰자 인수
결국 낙찰자는 감정가 2.45억의 주택을 4.95억에 매수하게 되는 셈인데, 낙찰을 받을 이유가 없겠지요.

ans79 차단  | 2023.04.04 14:21

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