뒤로가기

실전무료상담

2명의임차인경매

등록자 ymys** 차단 | 2023.04.09 16:17
 목록
 
 
3/31일사건발생.
전세보증금1억5천중 잔금1억4천을 임대인계좌로 입금하였습니다.
입금하기전 나가는세입자는 짐을 다 뺀후 비번을 알려주고 관리실에서 관리비정산을 다 마친후 이사짐을 이사차에 다 실은후 임대인이 보즘금반환해주기를 기다렸지만 임대인은 잠적해버린상태입니다.
새로운새입자는 입주청소사람을 사서 청소를 시켜나서 청소를하고있었는데
나가는세입자가 보증금을 못받았다며 2시간후 다시 짐을 가지고 들어와습니다.
현재상황은
전 세입자 전입0확정일자0 (21년)짐은 반은들여놓고 반은복도.관리실에퇴거신고.
현 세입자 전입0확정일자0(23년)짐 다 들여놓고 관리실에입주등록

현제 2임차인은 불편한동거중. 둘다 반환보증보험없는상태.

전 임차인은 임차권등기신청중이며 경매신청예정인데 경매신청시 현임차인의 배당은 어찌되는지궁금합니다. 전입이랑 확정일자는 당연히 전임차인보다 후순위나 전임차인은 짐을 다빼서 2시간정도 점유권을 상실한상태에서 다시 짐을 들고온상황이니 현임차인도 배당을 받을수있는 방법이있을까요.
현임차인은 정상적으로 보증금 입금하고 정상적으로 입주했는데 배당을 받을수있을까요
 
신고하기
댓글정보
댓글 5
댓글리스트
추천순
댓글리스트
현임차인은 최우선변제금도 받을수없는건지 궁금합니다

ymyshs 차단  | 2023.04.09 16:19

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

상당히 황당한 상황입니다만, 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 사실 상 불가능 합니다.

1. 사건의 핵심은, 종전임차인의 행위가 점유이탈 및 대항력의 상실 사유로 인정되느냐에 따라 달라집니다만, 말씀하신 내용만으로는 상당히 애매할 수 밖에 없습니다.
다만, 대항력의 요건 인 "주택의 점유" 는 사회통념 상 임차주택을 사실 상 지배하는 객관적 관계에 있어야 하는 만큼 이삿짐을 모두 옮겼고, 신규임차인에게 도어락비밀번호를 알려주었으며, 이에 따라 입주청소를 했다는 점으로 보아 주택의 점유를 상실했다고 볼 가능성이 보다 크다고 할 수 있으나, 종전임차인의 이삿짐이 다시 들어온 시점과 신규임차인의 이삿짐이 들어온 시점에 따라서 답은 달라질 수도 있습니다.
즉, 종전임차인이 한두시간 내에 점유를 회복하였으나 그 사이에 신규임차인이 이삿짐을 들여놓은 상황이라면 종전임차인이 점유를 상실한 것으로 볼 가능성이 더 크겠으나, 반대로 종전임차인이 점유를 회복한 이후 신규임차인이 점유를 개시한 경우라면 종전임차인이 점유 및 대항력을 갖추게 될 가능성이 더 크다고 할 수 있습니다.
이처럼, 수많은 변수에 따라 답은 달라질 수 있는 문제 입니다.

2. 종전임차인의 점유회복에 따른 대항력이 인정된다면, 신규임차인은 종전임차인의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서만 우선변제권 행사가 가능합니다.
즉, 이 경우 종전임차인의 임차보증금-신규임차인의 임차보증금 순서가 되겠지요.
결국...
해당 부동산의 시세가 이를 충분히 뒷받침하고 있지 않는 이상 신규임차인의 배당은 사실 상 불가능할 수도 있는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
반대로, 종전임차인이 점유상실에 따른 대항력의 상실로 인정될 경우, 이 경우에는 당연히 신규임차인이 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만, 이 경우라 하더라도 배당여부 및 전액 배당 여부는 추가적인 확인과 검토가 필요합니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.04.09 21:06

집값시세는 1억4천정도(종전임차인보증금1억7500 현임차인보증금1억5천)
현임차인은 최우선변제금액도 못받게되는걸까요

ymyshs 차단  | 2023.04.10 08:51

/ymys**
앞서 답변드린 바와 같이...
대항력이라는 것은 기본적으로 일물일권주의 에 해당합니다.
하나의 부동산에 대해 2인의 대항력은 인정될 수 없다는 의미 이지요.
따라서, 누구에게 대항력이 있느냐에 따라 답이 달라지는 내용이므로, 신규임차인이 대항력을 갖지 못할 경우엔 당연히 소액임차인의 최우선변제 역시 불가능 하므로 반드시 이를 재확인 해야 하겠지요.

ans79 차단  | 2023.04.10 12:09

복잡하게 설명하셨는데요
짐을 뺐든... 다시 넣든... 별로 중요하지 않고요...
관리실에 퇴실신고 했든 말든..그것 또한 마찬가지..

전 세입자가 현재 전입신고, 확정 받고 전출되지 않고 계속 그곳에 행정구역으로 주민등록상 남아있다면 좀 더 유리하겠죠.

요즘 비슷한 전세사기 사건으로 기사, 사건검색 해보시면 이미 결론 난 자료들 많으니 찾아보시길...

chinhyok 차단  | 2023.04.12 14:25

목록보기
  입찰보증금(2)
  부천4계 2022-34522(1)(1)