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2022년12월23일 세제개편안에 대해서 질문 드립니다.

등록자 kyin55** 차단 | 2023.04.27 01:12
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22년12월23일 배포된 22년 세제개편안에 대해서 질문 드립니다.
- "경ㆍ공매시 해당 주택에 부과되는 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은 당해세의 배분 한도만큼 주택임차보증금이 우선 변제받도록 개선"
- ‘23.4.1. 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매) 하는 분부터 적용

질문1. 여기서 매각결정, 매각허가 결정이라는 것이... 경매를 통해서 낙찰자가 생기고 그 낙찰자에게 매각이 허가되는 날짜를 뜻하는거죠? 그렇다면 23년5월10일을 매각기일로 진행중인 2022타경 3388 사건도 세제개편안이 적용되는것 맞는거죠?

질문2. 제가 해당사건의 임차인인데요. 등기상에 을구는 저 밖게 없어서 제가 1순위구요. 배당요구신청서 열람하여 저의 확정일자인 20년07월10일 보다 빠른 당해세는 없는것으로 확인하였습니다. 이런 상황에서 제가 낙찰을 받으면 어떻게 처리되는건가요? 제가 이해하기로는 제가 전부 배당을 받기 때문에 제 임차보증금으로 상계 처리 가능한 것으로 이해하고 있는데요. 맞나요? (입찰 보증금도 수수료를 제외하고 다시 돌려받는거 맞죠?)

질문3. 만약에. 저의 확정일자보다 빠른 당해세가 3천만원이 있다고 가정을 해본다면, 제가 낙찰 받았을때 3천만원은 상계처리가 안되고 지불 해야 하는거죠?

질문4. 매각기일이 1차는 4월초에 유찰됐고, 2차가 5월10일인데요. 계속 유찰되서 5차까지 가서 낮은 금액으로 낙찰 받을수록 인수 비용이 줄어드나요? 예를들면 취득세 같은거요.

질문5. 5차에서 유찰되면 어떻게 되는건가요? 6차,7차... 가 더 있는건가요?



 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 그렇습니다.

2. 전액배당이 가능한지 여부는 제가 알지 못합니다.
전액배당이 가능한 경우, 배당금액을 기준으로 채권상계가 이루어지게 되며, 이때 입찰보증금에서 집행비용 등을 제외한 차액을 배당으로 받게 됩니다.

3. 그렇습니다.
앞서 답변드린 바와 같이, 채권상계는 배당금액을 기준으로 합니다.
다만, 말씀하신 경우의 수는 낙찰가와 임차보증금이 비슷한 수준 이라는 것을 전제로 한 질문 입니다.
예를 들어, 10억 주택에 임차보증금 5억 이라면 말씀하시는 질문이 성립될 수 없겠지요.
질문자님만 알고 있는 내용을 답변자 역시 알고 있다는 것을 전제로 질문을 하시면, 점쟁이가 아닌 이상 답변이 불가능 합니다.

4. 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금은 취득가액에 포함됩니다.
따라서, 낮은 금액으로 낙찰을 받는다 하더라도 취득세는 낙찰금액+대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 을 취득가액으로 하여 신고.납부해야 합니다.
낮은 금액으로 낙찰을 받게 될 경우 취득세를 절세할 수 있다는 것은 터무니 없는 정보이며, 만약 낙찰금액으로 취득세를 신고. 납부할 경우 추후 불성실신고가산세를 납부해야 합니다.

5. 기본 4회, 추가예납을 하면 추가로 4회 차 씩 매각기일이 지정됩니다.
단, 4회 유찰 후 추납통지를 하게 되며, 이에 따라 채권자가 추납을 하지 않을 경우 경매는 기각됩니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.04.27 01:58

질문2) 에서 제가 전액 배당 받을거라고 생각하는 이유는 아래와 같습니다.

1. 을구에서 임차인인 제가 우선순위가 가장 빠르다 (= 임차보증금외에 근저당이 없다)
2. 전입 상태 유지중이며 현재 거주 중입니다. (=대항력을 가지고 있다)
3. 임대차 확정일자가 당해세들의 일자들보다 빠르다 (=세제개편안에 따라서 임차보증금이 우선)

위와 같은 이유로, 임차보증금이 2억5천인 상태에서, 임차인인 제가 1억5천에 낙찰을 받았다고 했을때,
집행 비용을 제외한 나머지가 상계 처리 되는것으로 이해하고 있습니다.

제가 잘못 이해하고 있는걸까요?

kyin5593 차단  | 2023.04.27 19:26

"전액 배당" 은 말 그대로 임차보증금 전액을 배당을 통해 받는다는 것을 의미합니다.
이런저런 과정으로 인해 실체 납부해야 할 금액이 없는 것과 전액배당은 다른 의미 이기 때문에 이는 엄격히 구분해야 하는 것이 맞습니다.
여러가지 변수들로 인해 답은 달라질 수 있기 때문이지요.

또한, 전액배당 받을 것이라고 말씀하시는 이유는 사실 상 정답이 아닙니다.
대항력을 갖춘 임차인이고, 최선순위의 우선변제권을 갖춘 임차인이라 하더라도 임차보증금 보다 낮은 시세 또는 비슷한 시세로 인해 낙찰 자체가 불가능할 수도 있고...
말씀하신 경우처럼, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 2.5억, 대항력을 갖춘 임차인이 1.5억에 낙찰을 받는다면, 집행비용 및 법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금 등을 제외한 단순계산식이라 하더라도 이른 전액배당이라고 할 순 없습니다.
물론, 이 경우 대항력을 갖춘 임차인이 채권상계를 할 경우 낙찰가 1.5억, 채권상계 1.5억 따라서 납부해야 할 대금이 없는 것이지만, 이것을 전액배당이라고 하진 않습니다.

마지막으로...
말씀하신 바와 같이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 2.5억, 대항력을 갖춘 임차인이 1.5억에 낙찰을 받고 채권상계신청을 한다면 실제 납부해야 할 대금은 집행비용+법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금+임금채권 등 이 되는 것은 맞습니다.

ans79 차단  | 2023.04.27 20:21

다만...
말씀하신 경우라면...
사실 상 2.5억에 낙찰을 받든... 1.5억에 낙찰을 받든...
실제 납부해야 할 대금을 비롯한 총취득가액 은 동일하기 때문에 굳이...^^;;

ans79 차단  | 2023.04.27 20:23

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