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이런경우 낙찰 하실건가요??

등록자 soojin20** 차단 | 2023.06.08 18:54
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안녕하세요. 전세 미반환으로 골머리를 앓고있,는 임차인입니다.
셀프낙찰이라는 방법도 있겠지만 아직 집사기에는 어리고 임대주택 예정이있어, 전문가님들께 이런경우 낙찰자가 나올 수 있을까 고견 듣고자 합니다.

저는 대항력갖춘 선순위 임차인으로 2020.4월부터 보증금 97,000,000원의 19.08제곱미터 남향 원룸에 살고있습니다. 주변에는 대학교가있고 역과 4분거리이며, 인프라는 좋은편입니다.

현재 매매가는 같은 평수가 110,000,000(일억천)에 거래되고 있습니다.

등기부에서는 제가 최고 선순위이며 그 밑에는 22년도에 저와같은 피해자가 건 가압류 6천과 부천 징수과 압류가 찍혀있습니다.

이럴경우 천삼백의 차이로 낙찰자가 나올수 있을까요?
낙찰가님들께 가치가 있는 건물일까요..?
낙찰자가 나올 확률이 어느정도 될까요..?


임차권 등기명령은 등기부에 찍혔고 지급명령 진행중입니다.
우선 행복주택으로 이주 후 경매에 넘겨 낙찰자를 구해보려는 계획입니다.

열심히 살면서 겨우 당첨된 행복주택이여서 포기가 어렵네요..
임대주택에 들어간 후 셀프낙찰을 할경우 유주택자로 쫓겨난다고 하여 만약 낙찰자에게 매리트가 없다면 행복주택을 포기할 예정입니다...

그럼 소중한 의견 부탁드립니다..감사합니다..
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용들은 예상낙찰가 산정을 통해 답을 구할 수 있는 문제들 입니다만...
단순히, 말씀하신 내용만으로 예상낙찰가 를 판단할 순 없습니다.
거래사례를 언급하셨으나, 거래가 이루어진 시점, 거래사례 건 수 등 여러가지 요인들을 고려하여 적정시세를 판단해야 하기 때문에 단일거래사례로 해당 물건의 일반매매시세를 1.1억원이라고 단정지어 판단하는 것 조차 무의미 합니다.
기본적인 시세조차 판단이 불가능한 상황에서 적정입찰가를 산정한다는 것 자체가 무의미 할 수 밖에 없습니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인이라면 낙찰자의 입장에서 최소 총매입금액은 9,700만원+@(집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권 등) 가 되는 만큼 권리분석을 통해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성을 확인한 후 최종적인 적정입찰가를 판단해야 하나, 주택가격 하락기에 있는 현 상황에서 매매시세 1.1억원 보다 일천만원 적은 금액으로 낙찰이 되는 건 현실적으로 어려울 수 있어 보입니다.

다만, 이 역시 매매시세 뿐만 아니라 전월세 등 임대시세에 따라서도 차이가 발생할 수 있는 만큼 이러한 모든 변수를 반영해야 보다 오차범위가 적은 답을 구할 수 있습니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.06.08 20:08

안녕하세요. 시간내어 답변해주신점 정말 감사합니다.

거래는 이번년도 5월달에 이루어진 매매가이며, 매매된 3건 모두 1억 천만원을 기준으로 매매되고 있습니다.
경매비용은 제가 여니까 제가 부담하는 걸로 알고있습니다.
집행비용은 제가 열어서 제가 납부하여도 낙찰자가 나중에 돌려주는 걸까요?
낙찰이 되면 유찰이 되면서 낮은금액에 팔려도 제 보증금을 인수해야 하니 적어도 9700만원으로 예상되어 적었습니다. 혹시 위 추가사항으로 유추해 낼수 있는 부분이 있다면 부탁드립니다.. 그래도 모른다면.. 경매 가봐야 아는 상황이겠지요?

다시한번 시간내어 답변 작성해주신점 정말 감사합니다..ㅠㅜ 단비같네요..

soojin2055 차단  | 2023.06.08 20:42

/soojin20**

1. 집행비용은 당연히 경매신청채권자인 질문자님이 납부하셨겠지요.
따라서, 매각대금에서 배당이 이루어지는 만큼 당연히 제3자의 입장에서는 +@ 에 해당할 수 밖에 없습니다.
매각대금에서, 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권, 그 다음이 대항력을 갖춘 임차인의 확정일자에 따른 우선변제권에 의한 배당 순 이 되기 때문이지요.

2. 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 유무도 알 수 없으나, 이는 제3의 입찰자 역시 마찬가지 이고, 이러한 위험요소가 존재하는 만큼 일반매매시세 1.1억 에 1억 이상의 금액으로 입찰에 참여하는 사람은 적을 것으로 예상됩니다.
물론, 전세 및 월세 등 임대수익이 괜찮은 경우라면 얘기가 달라질 수도 있겠으나, 이 역시 판단할 근거가 보이질 않습니다.

ans79 차단  | 2023.06.08 22:42

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