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집합건물의 공동담보로 인한 임의 경매진행

등록자 noommoo** 차단 | 2023.07.03 04:44
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60세대가 살고 있는 집합건물입니다.
근저당권이 공동담보로(60세대) 22억정도 설정(채권최고액27억)되어 있고
개별등기되어 있는 상태에서 60세대에는 후순위로 전세입자가(60세대)전입해 있는 상태입니다.
보증금은 평균 8천만원씩이라고 가정하겠습니다.
현재는 은행에서 임의경매를 신청하여 진행중에 있습니다.
1.제가 알아본 바로는
각 호실중에 먼저 낙찰되는 순서대로 근저당금액을 소멸시키고
근저당금액(22억)이 모두 소멸되고,
그 이후에 낙찰되는 호수는 배당순서에 따라 보증금을 받아갈 수 있다고 하는데
배당순서는 어떨게 정해지는지 궁금합니다.

2. 만약 한 호수의 임차인이 경매진행 중에 전체호수에 대해서 가압류를 신청하게 되었을때(받아들여졌다고 가정) 얻을 수 있는 금전적 이득이 있는지 궁금합니다.
(가령 해당호수에서 배당받지 못한 보증감을 다른호수에서 받을 수 있다던지…)  
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 알아보신 내용은 틀립니다.
잘못된 정보를 팩트라 단정짓는 질문 만큼 위험한 것은 없습니다.
60세대가 공동담보로 근저당이 설정되어 있고, 해당 근저당권의 실행에 의한 임의경매신청 사건이라면 당연히 60세대 전부가 매각이 진행될 것이고...
다세대 나 오피스텔과 같은 집합건물의 경우 개별매각 즉, 각 호수별로 매각이 진행됩니다만, 배당은 60개 호수 모두가 낙찰되고 대금납부가 완료된 이후 진행됩니다.
이에 따라 각각의 호수의 매각대금 중, 각각의 호수의 감정평가비율에 따라 근저당의 채권금액과 다른 권리(임차인의 확정일자 포함) 의 순위경합에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.
이는 예상배당표 작성을 통해 확인해야 하나, 질문내용 그 어디에서도 예상배당표 작성에 필요한 최소한의 기초사실관계에 대한 설명은 찾아볼 수 없으므로 배당순서의 답변은 불가능 합니다.

2. 해당 질문 역시... 답변 자체가 불가능합니다.
이 역시 등기사항전부증명서, 해당 임차인의 전입 및 확정일자, 배당요구 등... 을 토대로 작성된 예상배당표 작성을 통해 판단이 가능합니다.
통상적으로는...
해당 가압류권자가 점유중인 호수에 대한 매각대금으로 임차보증금 전액배당이 불가능한 경우 다른 호수의 매각대금에서 배당을 받을 수도 있습니다만, 이는 가능성일 뿐... 명확한 판단은 위의 확인과정이 필요합니다.
단...
가압류는, 추후 판결문을 얻는다 하더라도 확정일자와 같이 우선변제권을 갖지 못하는 단순한 일반채권에 해당하는 바 다른 채권자가 존재할 경우 순위가 아니라 채권비율에 따른 안분배당이 이루어지게 되니 이점 참고해야 하겠지요.



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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.07.03 19:08

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  남부4계 2022-121558(1)(1)
  감사합니다!(1)