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저는 임차인이고 여기에 계신 분들이 제일 전문가라서 질문드립니다.

등록자 q2tuo** 차단 | 2023.07.17 17:04
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1. 저는 2014년 4월에 보증금 8500만원으로 빌라 전세계약을 체결한 임차인입니다.

2. 임차물의 주소지는 인천 부평구며 당시 투기과열지구로 소액임차보증금이 8000만원이었습니다.

3. 2019년에 채권자 근로복지공단 이름으로 총 3번의 가압류(채권액 총 7500여만 원)기입등기가 되었습니다.

4. 현재 빌라의 시세는 1.2억 정도에 형성되고 있습니다.

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질문드립니다.

1. 근로복지공단 채권가압류는 전부 최우선변제권이 있는 임금채권인가요?

2. 가압류결정 사건번호만으로 최우선변제권 유뮤를 확인할 수 없나요?

3. 만약 가압류가 최우선변제권 있는 임금채권이라면 저는 2023년 개정된 주택임대차보호법 시행령상의 소액임차보증금 대상이 되지 않나요?

주택임대차보호법 부칙 제2조의 " 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다."는 조항은 최우선변제권 있는 가압류도 마찬가지로 적용될까요?

4. 저는 보증금을 받아나갈 수 없나요? 간절합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1.2. 가압류사건번호 만으로 최우선변제에 있는 임금채권여부를 판단할 순 없습니다.

3. 소액임차인의 최우선변제는 "최초담보물권설정일"을 기준으로 하는 만큼 가압류일자와 그 원인채권의 종류와는 아무런 관련이 없습니다.

4. 말씀하신 내용만으로 그 답이 가능하다면 그건 점쟁이 이거나 사기꾼이거나 둘 중 하나 입니다.
등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 경매사건기록열람 등을 통해 정확한 기초사실관계의 확인, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인해야 답변이 가능한 내용 입니다.
또한...
질문자님이 대항력을 갖춘 임차인인지 조차 명확한 판단은 불가능하나, 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도 사실 상 임금채권으로 인해 미배당임차보증금 차액이 발생할 경우 이는 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 이로인해 매각절차 자체가 정상적으로 진행이 불가능할 수도 있기 때문에 이점 역시 주의하시어 반드시 재확인 해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.07.17 18:14

감사합니다! 도움이 되었습니다.

q2tuooo 차단  | 2023.07.18 17:51

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