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안양3계 2022-103493(1)

등록자 ychy1** 차단 | 2023.08.09 11:09
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1. 77/63 지분 매각 사건입니다.

낙찰 후 임차인의 보증금이 100프로 배당 되었다고 가정하면

제가 77/63지분 소유만 하게되니

나머지 77/14 소유자에게 임차인 보증금의 77/14 를 어떻게 청구 해야 하나요?


2. 이 경매 사건 또한 전입세대주가 없습니다.

전 점유자는 임차인일 것으로 생각되어지지만

낙찰 후 인도 명령 신청시 이 사건도

전 소유자를 상대로 하고 강제 집행 후 강제집행불능조서의 인적 사항을

파악해서 다시 인도 명령 신청하는 것 인가요?

아니면 임차권 등기자를 상대로 인도 명령 신청 후 강제집행불능조서의

인적 사항을 파악 해서 다시 인도 명령 신청 하는 것 인가요?

3. 청구 금액이 임대차 보증금보다 많은 KRW 135,978,082 입니다.

지연 이자 등등 일 것으로 보이는데

지연 이자 등등도 말소기준권리인 강제 경매 후에 발생했을 듯 합니다.

이런 경우 임대차 보증금을 초과하는 금액도 대항력이 있는 것 인가요?




감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "나머지 77/14 소유자에게 임차인 보증금의 77/14 를 어떻게 청구 해야 하나요?" 라고 생각하시는 근거가 무엇인가요?
무엇을 왜? 청구해야 한다고 생각하시는 것인지 이해가 되질 않네요.^^;;
전액배당을 통해 대항력이 소멸되는 임차권자 이고, 과반수 지분을 갖는 낙찰자는 단독으로 명도 완료 후 신규임차인을 구할 수 있고...
이러한 경우, 오히려 임차보증금 및 월차임의 14/77 에 해당하는 금액을 해당 공유자들에게 지급해야 하는 만큼 낙찰자가 해당 금액에 대해 청구를 당할 수 있는 것이지, 낙찰자가 나머지 지분공유자들에게 청구할 대상이 아닙니다.

2. 이러한 질문을 하시기 이전에...
현황조사 시 세대방문 등 추가적인 조사를 통해 임대차 및 점유관계를 확인해야 하는 것이 우선 아닐까요?^^;;
전입세대가 존재하지 않고, 청구금액에 임차보증금 뿐만 아니라 지연손해금 까지 포함된 것으로 보여지는 만큼 임차권자가 임차권등기 후 전출 및 이사를 한 것으로 추정되기는 하나, 임차인이 출입문의 열쇠를 갖고 있는지...임대인에게 명도를 이행했는지... 이를 확인하신 후 어떻게 진행해야 할지를 판단해야 할 문제 입니다.
또한, 이러한 경우 임대차 및 점유관계가 불분명할 경우 임차권자, 전소유자 모두를 피신청인으로 한 인도명령을 신청한 후 추후 상황에 따라 대응하는 것이 바람직 합니다.

3. 대항력은 임차보증금 에 해당할 뿐 지연손해금 등은 이에 해당하지 않습니다.
즉, 확정일자의 우선변제권에 따른 대항력을 갖춘 임차보증금과 지연손해금 은 배당순위 자체가 다릅니다.



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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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ans79 차단  | 2023.08.09 11:31

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