안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^
해당 물건의 임차인 이시라면...
남의 일이 아닌 본인의 일 인데, 다소 안일한 생각을 하고 계신것은 아닌지 우려가 됩니다.
말씀하신 내용 역시...
권리분석이라는 과정을 통해 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 유무, 명도저항과 추가비용 발생 가능성 등 종합적인 내용을 살펴보고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 답을 구해야 할 문제 입니다.
질문자님의 경우 당사자 인 만큼 체납세금 유무 를 비롯해 세부적인 내용들 잘 알고 계시겠지만, 제3자의 경우에는 이를 확인할 수 없는 만큼 현실적으로 제3자의 입장에서는 최소 총매입금액이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 0.9억+@ 가 될 수 밖에 없는 상황입니다.
또한, 단순히 매도호가 가 아니라 거래가 가능한 적정시세를 확인하여 이를 비교해 보아야 하는 만큼 매도호가 1.2~3억원과 비교하여 낙찰가능성을 판단하는 것은 상당한 무리가 있습니다.
특히나, 건축왕, 빌라왕 전세사기 사건으로 인해 다세대주택의 경우 상당한 불안심리가 작용하고 있는 것이 최근의 현실이기 때문에 사실 상 낙찰가 또한 상대적으로 낮은 것이 현재의 상황입니다.
또한, 이와 함께 입찰참여 여부에 따른 각각의 경우의 수에 대한 장단점 및 손익계산비교, 질문자님의 상황과 목적에 따라 입찰참여 여부에 대한 답은 달라질 수 밖에 없는 만큼 말씀하신 내용만으로 섣불리 답변드릴 수 있는 내용은 아닙니다.
경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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2023.08.25 18:01
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