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대항력있는 임차인의 경매, 임의 낙찰자의 미지급으로 인한 재경매

등록자 general** 차단 | 2023.10.04 16:59
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저는 대항력있는 선순위 임차인입니다. 전세 사기를 당한 후 1.6억 임차보증금 반환소송을 진행하였고 승소판결을 가지고 강제경매를 진행하였습니다. 낙찰금액에 대한 여러가지 의견이 있어 낙찰금액 상계가 확실치 않아 여러차례 유찰 후 낮은 금액에 낙찰받고 매매를 진행해서 임차보증금 회수를 하려고 했습니다. 그런데 뜬금없이 올해 7월 경매 초보인지는 모르겠으나 법인이 1450만원에 낙찰받아 자금까지 치뤘습니다. 8월22일 배당금 1300만원, 미배당 1억4천5백정도 낙찰자가 인수하는 배당표를 받았고 낙찰자에게 미배당금을 이달 말까지 지급해달라고 하였으나 집이 팔리면 주겠다며 언제 줄지 모른다고 소송하라고 합니다. 대출이자 매달 내며 기다릴수 없어 다시 반환소송을 해야할것 같은데 임차보증인의 대항력은 두번 되지않는다는 얘기가 있어서 제가 다시 소송을 하고 재경매를 들어가도 되는건지 여쭤봅니다. 변호사 법무사 여러군데 자문을 구했으나 확실하게 답변을 해주는곳이 없어 문의를 드립니다. 실례가 되지 않는다면 도와주실수 있을까요 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

변호사무소, 법무사무소 몇군데에서 이렇다할 답을 듣지 못하셨다면, 상담에 한계가 있을 수 밖에 없는 무료상담을 받아보셨거나... 유료상담이었다면, 관련 내용을 전혀 다루어보지 못한 무능력한 변호사, 법무사 라는 것을 의미 합니다.

1. 임차인의 우선변제권의 경우 선행경매사건에서 행사한 경우 후행경매사건에서 행사할 수 없다는 한계가 존재합니다만, 이는 우선변제권의 행사에 제한을 둔 것일 뿐 대항력에 제한을 둔 것이 아닙니다.
따라서, 미배당임차보증금 차액을 반환받을 때까지는 소유권이 수차례 변경이 되든...경매로 매각이 되든 관계없이 대항력은 유지됩니다.
물론, 질문자님이 대항요건을 유지하고 있는 경우에 한 하겠지만 말이지요.

2. 해당 사안의 경우 "다시 소송을 하고, 경매신청을 할 수 있다." 라고 답을 하는 변호사, 법무사가 있다면 수임료를 챙기기 위한 목적이거나, 이 또한 본인의 무능력을 입증하는 것이라 할 수 있습니다.
이미 진행해 보셨던 임차보증금반환청구의소를 통해 수개월 이상의 소송기간과 적지 않은 소송비용 등이 발생하지 않도록 상대적으로 짧은 기간 내에 강제경매신청 까지 가능한 방법은 무수히 많습니다.
다만, 이러한 방법은 당연히 정확한 사실관계를 토대로 확인 후 판단해야 하는 만큼, 말씀하신 내용만으로는 이에 대한 답변 자체가 무의미 하고 불가능할 수 밖에 없을 뿐 입니다.
따라서, 선행경매사건기록 등을 검토후 정확한 사실관계를 확인하고 세부적인 대응방안을 강구하시는 것이 유일한 해법 입니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.10.04 19:47

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