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경매 낙찰이 안되면 어떻게되나요?

등록자 tkddn11** 차단 | 2023.10.12 18:04
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안녕하세요

저는 다중주택이자 위반건축물이자 전세사기 건물에 살고있습니다.

우선 타임라인은 이렇습니다.

2021년 1월 10일 전 집주인과 계약서 작성(전세 1억2천만원)

2021년 1월 11일 확정일자 발급

2021년 1월 28일 전입신고

2022년 4월 현 집주인으로 변경

2023년 1월 24일 재계약(2025년 1월 27일까지)

2023년 1월 25일 확정일자 발급

2023년 7월 4일 전세사기 이슈로 등기부등본 확인해보니 주택임차권 5건 설정

2023년 10월 11일 경매개시결정 확인

등기부사항은 이렇습니다.

2021년 2월 근저당 11억이 있었지만 말소

2022년 4월 집주인변경

2022년 9월 근저당 1억5천 생성

2023년 2월~6월 주택임차권 5건(2021년 2~5월 전입)

1. 저는 계약기간이 남았는데 경매개시결정이 됐고 배당요청을 할 생각입니다.

집주인에게 계약해지요청을 해야할까요?

2. 지금 경매개시결정이 됐으면 언제쯤 경매가 끝날까요?

3. 말소기준권리가 2022년 9월이라 선순위 임차인이 10명이상될 것으로 예상됩니다. 낙찰이 될수 있을까요?(대부분 전세임)

4. 만약 끝까지 낙찰이 되지 않는다면 계속 집에 살아도 되는건가요?

5. 끝까지 낙찰자이 되지 않는다면 건물은 어떻게 되는건가요? 수도나 전기가 끊기진 않을까요?
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 질문자님의 상황과 목적에 따라 판단해야 할 문제 입니다.
자력에 의한 임차보증금반환이 불가능할 것으로 예상되는 경우라면, 임대차계약 종료 6~2개월 이전 임대차계약의 갱신거절 및 해지통지를 하시는 것이 유리할 수 있습니다.
이는 임차권등기명령 및 임차보증금반환청구의소 요건 이기도 하기 때문이지요.

2. 다중주택...이라 하셨으나... 건물 전체가 매각대상인지, 일부호수가 매각대상인지, 이해관계인의 수가 어떻게 되는 지, 집행권원이 무엇인지 등등...에 따라 예상소요기간은 천차만별 입니다.

3. 이 질문으로 건물전체가 매각대상일 것으로 보여집니다만...
낙찰이 될 수 있을지... 판단할 수 있는 최소한의 기초사실관계의 확인 없이는 답변이 불가능 합니다.
저는 경매전문컨설턴트 이지 점쟁이가 아니터라...^^;;
건물 전체가 매각대상이라면.... 호수별로 개별등기가 있는 집합건물인지, 아니면 다가구 등 건물 전체가 1인 소유의 건물인지에 따라서도 상당한 차이가 발생합니다만...
단순히 전입, 확정일자, 임차권...이런 막연한 내용이 아니라 등기사항전부증명서 상 권리관계, 건물 전체에 대한 전입세대열람 및 확정일자등록현황서, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 권리분석이 이루어져야 하며, 그 결과를 토대로 낙찰이 될지, 된다면 얼마쯤 될지... 등등에 대한 판단이 가능합니다.
특히나, 대항력을 갖춘 임차인이 10명 이상이 된다 하더라도, 권리신고 및 배당요구여부에 따라서도 그 답은 완전~~히 달라질 수 밖에 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 한다면, 매각대금에서 전액배당이 가능하다면 대항력은 소멸하는 바, 낙찰자의 추가인수대상이 발생하지 않겠으나...
반대로, 권리신고 및 배당요구를 하지 않는다면, 낙찰자는 낙찰금액+배당요구를 하지 않은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 전액 을 추가로 인수해야 할 수 있기 때문이지요.

4. 낙찰이 되든, 되지 않든... 대항력을 갖춘 임차인 이라면 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 점유.사용 이 가능합니다만, 그다지 현명한 방법은 아니겠지요.^^;;

5. 통상적으로 이러한 경우, 임차인들이 단톡방을 만들어서 상호의견을 교환하고, 동대표를 선정하여 임차인들 스스로 관리비를 걷어서 관리를 하는 방식을 진행하기도 합니다.
이렇게 하지 않는다면...당연히 단전.단수 등이 발생할 수 있습니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.10.12 18:22

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