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전전차 문의 드립니다.

등록자 ychy1** 차단 | 2023.10.24 15:24
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안녕하세요.

1. 2020년 6월 25일 법인에서 전세권 등기 함

2. 2020 년 6월 26일 법인에서 전전차 후 전차인이 전입신고함

3. 2022년 7월에 전세권자인 법인에서 임의 경매 신청함


전세권의 존속기간이 남아 있을 경우에는
소유자라고 해도 임차인을 구할 수 없고
전세권자만이 임차인을 들일 수 있다고 알고 있습니다.
이러한 경우 경매 낙찰자가 부담해야 할 것은 전세금의 한도안에서 라고 알고
있습니다. ( 잘 못 알고 있는 것 일 수 도 있습니다. )

위와 같은 경매 사건에서 전세권으로 임의 경매 한 경우
전세권은 미배당금이 있어도 소멸인데
그럼 전차인의 보증금은 낙찰자가 신경 쓰지 않아도 되는 것 인가요?
( 낙찰가가 전차인의 보증금보다 적을 경우에 그 낙찰대금으로 전세권자를 배당해 주고 전세권은 소멸이면 전차인에게는 어떻게 하는 것 인가요? )

감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

법정용어 및 법률용어를 임의대로 만들어서 사용하시면 안됩니다.
특히나, 전전차??? 라는 신조어를 만들어서 사용하시면 안되겠지요.^^;;

또한...
전대차와 전전세를 임의대로 섞어서 전전차 라는 신조어를 만들어내신 것 또한 매우 부적절 하다는 점 명심하시기 바랍니다.

말씀하신 내용은 "전전세" 의 개념이기는 합니다만...
전전세의 경우에 는 말씀하신 내용이 맞습니만, 전세권의 경우에는 용익물권으로서의 효력도 있지만 담보물권의 효력도 존재하는 만큼 이는 엄격히 구분해야 합니다.
즉, 임대차를 목적으로 한 전세권이 아닌 담보물권으로서의 전세권인 경우에는 소유자 마음대로 사용.수익 등의 행위가 가능하니 참고하시기 바랍니다.

임대차를 수반한 전세권의 경우, 전대차와는 달리 임대인의 동의없이도 전전세 가 가능하고, 당연히 전전세권자는 전세권의 효력범위 내에서 그 권리를 주장할 수 있습니다.
허나, "경매 낙찰자가 부담해야 할 것????" 이라는 것은 케이스에 따라 달라지게 됩니다.

말씀하신 전세권이 선순위전세권인지는 알 길이 없으나...
선순위전세권이라 할 경우, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청사건의 경우 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자의 인수대상은 발생하지 않습니다.
또한, 당연히 선순위전세권이 매각을 통해 소멸하는 만큼 전전세권자의 권리 역시 낙찰자의 인수대상이 아닙니다.

다만....
단순히 질문하신 내용만으로는 모든 변수에 대한 경우의수를 판단할 수 없다는 한계가 존재합니다.
질문하신 내용으로 볼때, 전세권자가 전전세를 통해 임대행위를 한 것인지... 아니면, 임대인의 동의를 얻어 전대차를 통한 임대행위를 한 것인지...
후자의 경우라면, 전차인의 전입+인도를 통해 대항력이 성립할 수 도 있고, 이 경우 선순위전세권이 매각을 통해 소멸하더라도 임차인의 지위에서의 대항력으로 인해 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 일이 발생할 수도 있습니다.
허나....
앞서 답변드린 바와 같이, 질문하신 내용만으로는 전전세인지, 전대차인지 조차 명확한 판단이 불가능한 만큼 당연히 질문에 대한 명확한 답은 불가능할 수 밖에 없습니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.10.24 22:26

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