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세금체납액과 임차보증금의 순위분석

등록자 jswtae** 차단 | 2023.11.07 17:21
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안녕하세요.

주택임대차보호법 개정(국세징수법 108조)으로 인해, 임대인은 국세, 지방세 납세 정보를 임차인에게 제시할 의무가 생겼는데, 이는 전입신고 이전의 체납은 임차권을 우선하지만, 전입신고 이후의 체납은 경매 권리분석시 대항력 있는 임차권을 앞서지 않는 것으로 알고 있습니다.

개정된 법에 따라 2023타경 52067의 경우,
체납상당액이 임차보증금보다 앞서지 않아야 할 것 같은데, 맞는지 궁금합니다.
체납상당액이 후순위라면, 임차보증금이 인수라 하더라도, 체납금이 문제되지 않을 것이라 이 부분이 중요할 것 같습니다.

이번 개정으로 앞으로 권리분석시, 가압류로 나타나는 세금체납이 임차인의 전입보다 후일이라면 고려대상에서 제외해도 되는지요.
또한, 체납상당액을 알 수 있는 방법이 있는지도 여쭙고 싶습니다.

항상 궁금했던 점을 여쭙게 되어 감사를 드립니다.  
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임대인의 국세체납을 조회할 수 있는 내용은 국세징수법 제109조 에 의한 것이고...
말씀하시는 체납세금의 배당순위에 관한 내용은 국세기본법 제35조제7항 에 의한 것이며, 이 두가지는 견련관계가 없는 각각의 법률 입니다.^^;;
또한, 해당 개정안도 정확히 이해하셔야 할 것으로 보입니다.^^;;

[국세징수법]
제109조(미납국세 등의 열람)
① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. <개정 2022. 12. 31.>
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액
② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. <신설 2022. 12. 31.>
③ 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2022. 12. 31.>

[국세기본법]
제35조(국세의 우선)
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.>

허나...
질문자님이 무언가 크게 착각을 하고 계신 듯 합니다만...
각종 조세채권 및 공과금은 압류나 가압류 일자가 아닌 법정기일을 그 기준으로 하는 만큼 등기사항전부증명서 만으로 위에서 언급한 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일은 알 수 없는 바 이에 대한 배당순위를 따지는 것 자체가 무의미하고 불가능 합니다.
따라서, 기본서류 검토만으로 각종 조세채권 및 공과금 등 이 임차인의 우선변제권보다 선순위냐 후순위이냐, 문제되느냐 아니냐 를 따지는 것 자체가 불가능합니다.

현행법 상 이해관계인이 아닌 입찰참여자는 경매사건기록열람이나 국세.지방세완납증명원, 체납내용을 열람할 수 있는 자격이 없는 만큼, 이해관계인의 도움을 받아 사건기록열람을 하는 것 외 다른 방법은 있을 수 없습니다.

따라서, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 만큼 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등으로 인해 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 여지가 존재하는 만큼 이점 각별히 주의하시어 세부적인 검토를 통해 반드시 재확인 하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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ans79 차단  | 2023.11.07 20:10

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