뒤로가기

실전무료상담

대항력 및 미수금 인수 조건 문의

등록자 ljwoo** 차단 | 2023.11.14 14:32
 목록
 
 
안녕하세요,
서울 동부 22타경54549 매물 관심 있어서 보고 있는데요,

해당 물건에 임차인이 캐피털 사로 등록되어 있고,
등기부 등본에 소멸/인수 카테고리에: (소멸기준 말소기준권리)
이런 식으로 적혀있네요.

이렇게 되어있는 경우, 해당 매물을 인수하게 될 시 캐피털과 연계된 미수금까지 인수하게 되는걸까요??
등기의 다른 목록들은 전부 소멸로 나와있습니다.

임차인이 대항력 유무 또한 표시가 안 되어있는 것 같아 대부업체가 임차인으로 되어 있는 경우 특수한 상황이 생기는지 궁금합니다.

해당 건수 첨부드립니다.
http://withace.co.kr/view/1273989 
신고하기
댓글정보
댓글 2
댓글리스트
추천순
댓글리스트
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
감정가 12억여원의 주택매수를 고려하고 계시면서 상당히 안일한 생각을 하고 계신 듯 합니다.
말씀하시는 내용 "해당 매물을 인수하게 될 시 캐피털과 연계된 미수금까지 인수하게 되는걸까요??" 라는 질문에서 알 수 있듯이, 법원경매의 기초적인 지식 과 권리분석요령 조차 숙지하지 못한 상태에서의 입찰참여는 권유하기 어렵습니다.
비교적 권리분석이 용이한 것이 아파트 경매 라고는 하나, 그렇다 하더라도 입찰보증금을 몰수당하는 등 손실이 빈번한 것이 엄연한 현실인 만큼 그에 상응하는 공부와 준비가 선행되어야 하는 것은 당연한 일 이기 때문입니다.

해당 사건의 경우, 2020.01.17 샤인캐피탈대부의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리관계에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닌 만큼 이점 주의하시기 바랍니다.

또한, 말씀하시는 "등기의 다른 목록들은 전부 소멸로 나와 있습니다." 라는 것은 유무료경매정보사이트에서 표시된 소멸 표시 를 보고 하시는 말씀인 듯 한데, 각종 유무료경매정보사이트 에서는 단순수치의 적용에 따른 분류를 하게 되는 것일 뿐, 그것이 법률 상의 효력이 있는 것도 아니고, 여러가지 변수들을 고려할 수 없는 태생적인 한계가 존재하는 만큼 절대 이를 맹신해서는 안됩니다.
등기사항전부증명서 상 전세권 을 임차인으로 분류한 것이 대표적인 그 예 중 하나라 할 수 있겠지요.

해당 전세권은 선순위근저당 즉, 샤인캐피탈대부의 채권최고액을 초과하는 채권을 담보하기 위한 물권적인 성격의 전세권 일 뿐, 임대차를 수반하는 용익적인 성격의 전세권이 아닙니다.
즉, 임차인이 아니라 근저당권과 같은 담보설정의 성격을 가진 것임에도 불구하고, 전세권 이라는 것만으로 이를 임차인으로 분류하는 오류를 걸러내지 못하는 것 이지요.

해당 사건의 경우 소유자 외 전입이 확인되지 않고, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정되나, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 불가피 한 만큼 이로인한 추가비용 발생 가능성, 명도지연에 따른 각종 기회비용의 손실에 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인하시기 바랍니다.

그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성은 세부적인 서류 검토 후 현황조사 여부를 판단하고, 현황조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.11.14 20:13

대부업체 등이 대출을 진행할때 전세권을 설정하는 이유는 거기서 배당을 받고자 함이 아니라 다른 세입자의 배당신청을 막기 위함입니다.
결국 가장임차인의 소액임차보증금 수령을 방지하기 위해 작은 금액을 전세권으로 근저당권과 같이 설정하는 것 뿐입니다. 만약 경매 절차에서 제3의 사람이 임차인이라 주장하며 소액임차보증금을 주장한다면 배당이의를 통해 없애려고 전세권설정을 하는 것입니다.

cu01252 차단  | 2023.11.17 15:50

목록보기
  [급]중복사건 재건축 조합원 승계여부가 궁금합니다(1)
  공매(기타일반자산) 하자담보책임(3)