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공매(기타일반자산) 하자담보책임

등록자 taein19** 차단 | 2023.11.15 10:46
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안녕하세요.
몇가지 궁금한 점이 있어 문의드립니다.

- 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
1항 선의 무과실 내용
2항 1항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

문의 1.
- 온비드 공매 중 압류재산이 아닌 기타일반재산(공기업 사택매각)의 경우도 민법 제580조 2항의 경매에 적용되는지요?
- 공매 공고문의 유의사항에서는 '현장방문을 통해 현재 주택의 상태 등 제반사항을 신중히 점검 및 확인후 입찰에 응하여야 하며, 이를 확인(숙지)하지 못하여 발생한 모든 불이익은 응찰자의 책임으로 합니다.' 라는 내용의 문구가 있습니다. 매매계약서에는 특이한 내용은 없습니다.

문의 2.
- 제 소견은 공기업 사택으로 쓰던 아파트를 낙찰 받고 매도한 공기업과 일반적인 부동산 매매계약서를 작성했습니다. 공매에서 압류재산 매각도 아니고 법원에서의 경매와는 성질이 다른걸로 생각되어 하자담보책임의 예외 조건은 아니라고 생각되는데 맞는지요?
- 잔금 치루고 현장을 방문하여 보니 세대 내 전기가 들어오지 않는 하자 및 외벽을 통한 누수를 발견했습니다. 이 경우 하자담보책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.

문의 3.
상기 공동주택이 30년 된 구축 아파트이다보니 외벽의 크랙으로 인해 세대내로 누수가 많이 되는 관계로 관리사무소 측에서는 관리비 비용을 줄이기 위해 공용부분의 하자임에도 불구하고 아파트 관리규약으로 개인이 처리하기로 정했다고 하는데 법에 저촉되지 않는지 궁금합니다. [사용승인일 1993.11.13., 세대수: 463세대(6동)]

여러모로 게시글만 읽고 도움을 많이 받다가 처음으로 문의를 드립니다.
수고하십시요.
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

민법 제580조를 따질 이유가 전혀 없습니다.
매각공고에 이미
"'현장방문을 통해 현재 주택의 상태 등 제반사항을 신중히 점검 및 확인후 입찰에 응하여야 하며, 이를 확인(숙지)하지 못하여 발생한 모든 불이익은 응찰자의 책임으로 합니다.'"
를 통해 하자담보책임이 없음을 명시하고 있기 때문이지요.
따라서, 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

2. 관리사무소가 단독으로 입주자대표회의 동의 없이 결정했다면 분명 법률적인 문제가 발생하겠으나, 공동주택의 하자유지보수 는 관리사무소가 단독으로, 임의대로 결정할 수 있는 수준의 문제가 아닙니다.
관리사무소의 하자유지보수 의결에 따라 결정된 문제로 보여지는 만큼 해당 결정에 문제가 있었는지는 의사결정과정을 확인해보시고 판단하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.11.15 13:43

빠른 답장 정말 감사합니다.

문의1과 문의2는 선생님의 답변으로 궁금증은 해소 한거 같고요. 매도자인 해당 공기업의 선처(?)를 바라는 방법 밖에 없네요. 최대한 감정 상하지 않게 하자에 대해 요구해보고 안되면 어쩔수 없이 용인해야 될거 같습니다. ㅜㅜ

문의3은 해당 아파트 소재지 건축과에 민원 낸 결과 해당 아파트 관리규약은 별다른 내용은 없고 단지 올해 5월에 입주자대표회의에서 외벽누수에 따른 공사시 내부적으로 해결가능하면 개인비용으로 하고 외부에서 밧줄타고 공사하면 장충금으로 해결한다는 내용의 의결이 있다고 시청 직원이 말해줬습니다. 처음부터 관리소측에서 그런 내용을 언급해줬다면 좋았을텐데요. 앞으로 관리사무소와 힘겨루기 해야 될거 같습니다.

다시하면 친철하고 빠른 답변 감사드립니다.

taein1973 차단  | 2023.11.15 16:42

/taein19**

1. 매각공고에 매수인의 책임을 명확히 하고 있는 이상, 해당 문제는 선처??? 를 다툴 수 있는 문제가 아닙니다.
안타깝지만, 매수인의 과실에 불과할 뿐 입니다.

2. 입주자대표회의에서 의결된 내용에 해당하는 만큼 이 역시 관리사무소에서 결정한 문제가 아닌 바, 관리사무소와 힘겨루기를 해야 할 이유 또한 없습니다.

ans79 차단  | 2023.11.15 23:18

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