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경매 낙찰후 세입자의 계약갱신청구권 사용가능여부

등록자 c081504** 차단 | 2023.12.21 09:42
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안녕하세요
수고가 많으십니다. 유용한 정보가 많아 너무 도움이 되고 감사드립니다.

한가지 문의드립니다. 2022타경518775 낙찰
임대기간 2020.07.12~2021.07.11
대항력 있는 임차인이 배당 신청을 하지 않아 보증금 9백 , 월 40만원 인수조건으로 낙찰을 받았습니다. 잔금은 아직 납부기한전이라 미납상태이며
임차인은 현재 9개월 월세가 연체된 상태입니다.

질문
1. 계약기간을 1년으로 했어도 임차기간은 2년이며 계약갱신청구 1회 사용한다
면 총 4년이 맞는지요?
2. 임차인이 묵시적갱신이 된듯한데 그렇다면 계약갱신청구권을 사용할수 있는
지요?
① 전소유자에게 2개월이상 연체사실이 있으니 낙찰자에게 갱신청구권을 사용
할수 없다.
② 소유권 이전후 낙찰자에게만 연체 사실이 없다면 갱신청구권을 사용할수
있다
3. 소유권 이전후 임대차기간 종료시점이든 전이든간에 임차인이 퇴거후 보증금
9백을 지급한 이후라도 전소유주로부터 낙찰자에게 연체된 월세를 가압류 할
수 있는것인지요?

감사합니다^^




 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 임대차기간을 2년으로 보게 됩니다.
단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
따라서, 임차인은 2년의 계약갱신청구권을 행사할 수 있으나, 총연도는...추가확인이 필요합니다.
2020.05.14 이후 묵시적갱신이 이루어졌고, 2024.05.13 계약갱신청구권을 행사한다면 4년이 아니라 총 6년이 되기 때문이지요.

2. 후자의 경우와 같이 월차임의 연체는 전소유자와 임차인 간의 문제일 뿐, 낙찰자와의 관계가 아니기 때문에 이와 무관하게 계약갱신청구권의 행사가 가능합니다.

3. 미묘한 차이가 존재합니다.
낙찰자에게 가압류를 할 수는 없고, 해당 임차인의 임차보증금반환채권에 대한 채권가압류는 가능할 수 있습니다.
즉, 체납월차임채권의 채무자는 임차인, 제3채무자는 낙찰자 가 되는 것이지 낙찰자가 채무자가 되는 것은 아닙니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2023.12.21 12:15

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