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임차인의 증액분에 대한 대항력 문의

등록자 ychy1** 차단 | 2024.01.04 08:52
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선생님. 안녕하세요.

1. 2019. 05.07 소유권 김 oo

2. 2019. 06.30 임차인 정 oo , 전입 및 확정일자 받음
( 보증금 2억에 차임 200만원 )

3. 2021. 7.1. 새마을금고 근저당

2021. 7.1 임차인 정oo 총 보증금 6억으로 증액
( 증액 4억에 차임은 없습니다.- 증액 확정일자는 2022. 10..20 )

4. 2022.02.11 저축은행 근저당

5. 2022.09. 27 캐피탈의 가압류

6. 저축은행의 임의 경매

**임차임이 적법하게 배당요구한 경우

2억은 대항력도 있고 우선변제권에 의해 1순위 배당되지만
증액 4억의 확정일자가 늦어서 배당을 받지 못합니다.
이럴 경우 4억의 대항력은 근저당과 동일날짜인데 어떻게 되는지요?**

감사합니다.
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 내용은 실무에서도 자주 보기 어려운 케이스 이기도 합니다만, 말씀하신 내용만으로는 명확한 판단은 불가능 합니다.
임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 통해 대항력을 갖춘 임차인 이라는 부분은 논란의 여지가 없으나, "증액분" 에 대한 임대차계약갱신일과 이를 입증하는 과정에서 답은 완전히 달라질 수 밖에 없는 사안 입니다.
말씀하시는 2021.07.01 이 갱신계약일인지, 증액분에 대한 입금일 인지는 알 길이 없으나, 문제는 임대차계약은 당사자간 합의에 따라 쉽사리 위.변조가 가능하기 때문에 증액분에 대한 대항력 발생 시점에 대한 판단이 사실 상 매우 어려울 수 밖에 없습니다.
즉, 증액일과 근저당이 동일자인 이상 이에 대한 논란 및 법률 상의 다툼은 불가피 한 문제이고, 그 효력발생시점에 따라서 대항력 유무가 달라지게 되는 만큼 섣불리 단정지어 답을 하기가 상당히 어려운 문제 입니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.01.04 17:17

말씀하신 예시가...실제로 있는 사건인지 아니면 질문자님이 임의대로 만들어내신 것인지는 알 길이 없으나...

기본적으로 대항력을 갖춘 임차인을 충분히 인지할 수 있었던 새마을금고 나 저축은행 에서 임대차현황조사서 확인 없이 대출을 실행하지는 않았을 것이고...
임대인이 정말 마음먹고 사기칠 목적으로 대출실행과 임차보증금의 증액을 한 것이라면, 새마을금고나 저축은행 측에서 배당배제 나 기타 등등 이러한 분쟁의 소지를 없애고 매각을 진행하는 것이 통상의 예 입니다.
특히나, 새마을저축은행이야 동일자이니 그럴수 있다 치더라도 저축은행의 경우 이미 증액이 완료된 상태에서 근저당이 설정된 만큼 이러한 부분들에 대한 상당한 의심이 드는 것이 분명한 사실입니다.

ans79 차단  | 2024.01.04 17:26

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