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공유물 문의 드립니다.

등록자 ychy1** 차단 | 2024.01.05 11:41
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안녕하세요.

1. 갑과 을이 2/1 씩 공요하는 아파트입니다.

2. 갑의 지분에 k 은행에서 근정당 설정 2021년 3월

3. 을의 지분은 설정된권리가 없습니다.

4. 그 아파트 전체에 2022년 5월에 전입과 확정일자 받았습니다.
(물론 갑과 을 모두와 임대차 계약 함 )

5. k 은행의 임의 경매 ( 지분경매 )
이런경우는 임차인이 갑 지분에는 대항력이 없기에
미배당 금액이 있어도 그 부분에 대하여서는 낙찰자 책임이 없는 것이죠?

그렇다면 명도는 어떻게 해야하나요?


감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 사안은 수많은 변수가 존재할 수 밖에 없습니다.

기본적으로 공유물의 사용.수익.관리 행위는 과반수로서 결정됩니다.
1/2 은 과반수에 해당하지 않는 바, 임대차계약이 유효하기 위해서는 당연히 공유자 전원이 임대인이 되어야 하는 것이 맞습니다.
즉, 갑과 을 이 공동임대인으로서 임차보증금반환채권의 채무자가 되는 것이 맞습니다.

지분매각이라 하더라도 임차보증금반환채권은 기본적으로 불가분의 채권에 해당하는 바, 지분매각사건이라 하더라도 해당 임차인의 권리신고 및 배당요구가 있는 경우 임차보증금 전액에 대해 배당이 이루어지게 됩니다.
다만, 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 만큼 낙찰자는 미배당임차보증금 차액을 인수하지 않습니다.

허나...
문제는, 앞서 답변드린 바와 같이 공유물의 사용.수익.관리 행위는 과반수로서 결정되는 바, 1/2 지분의 낙찰자 단독으로 인도명령 및 명도를 구할 수 없고...
임차인의 입장에서는 "갑과 을 이 연대하여 임차보증금 전액을 반환받을 때까지" 명도를 이행해야 할 이유가 없겠지요.
즉, 을 이 미배당임차보증금 차액을 임대인에게 지급하고, 낙찰자의 인도명령 및 명도 에 협조하지 않는다면 사실 상 1/2 지분의 낙찰자 단독으로 인도명령 및 명도를 구할 수가 없다는 현실적인 문제가 발생합니다.

물론, 매각절차를 통해 임차인에게 전액배당이 가능하다면 을 역시 명도를 함에 있어 협조를 거부할 이유가 없는 이상 을의 협조를 받아 인도명령 및 명도를 구할 수 있습니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.01.05 12:54

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