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토지 별도 등기 지상권 문의 외,

등록자 aozm** 차단 | 2024.01.23 13:04
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경매 아파트를 보는 중에 토지 별도 등기 지상권 (을구) 가 설정된 물건이 있어 질문드립니다.

해당 물건의 사건번호는 2023타경112155 이고 토지등기를 살펴보면 아래와 같은데요

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목적 - 건물 기타 공작물이나 수목의 소유
범위 - 서쪽에서 동쪽으로 96㎡
지료 - 없음
지상권자 - 영등포구
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구청에서 아파트에 이런 지상권을 걸은 이유와 경매 낙찰 관련 영향도가 궁금합니다.


별개 질문으로, 경매 낙찰은 제 스스로 진행한다 치고

1. 권리 분석, 인도명령과 명도협상 대행 수수료는 대략적으로 어떻게 산정이 되는지?

2. 권리 분석 대행을 맡겼는데 대행사 실수로 잘못 분석 될 가능성이 있는지 와,
만약 권리 분석이 잘못되어 큰 손해를 보게 되면 계약상 책임을 지는지 등이 궁금합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

아파트와 같은 집합건물 단지에서는 흔히 볼 수 있는 경우는 아닙니다만, 구청에서 각종 공공시설물 등의 보호를 위한 지상권에 해당하는 바 이로인한 재산권행사에 미치는 영향은 없습니다.
이러한 지상권의 대표적인 예는 지하철노선 지상의 건축물에서 흔히 볼 수 있는 케이스와 유사하다고 볼 수 있습니다.

1. 경매 낙찰은 제 스스로 진행한다 치고, 권리분석.인도명령.명도??? 라는건... 입찰대행이나 동행을 제외한 모든 내용에 대한 컨설팅이라 할 수 있는 만큼 비용차이는 없습니다.
있다 하더라도 입찰 당일의 출장비용 정도??가 되겠지요.
컨설팅 수수료의 경우 업체에 따라 다소 차이가 있습니다만, 컨설팅 수수료의 차이는 적기 때문에 이 수수료의 차이에 연연하시기 보다는 컨설팅의 범위, 책임소재, 이사비용 등 명도비용을 비롯한 추가비용 발생 가능성 및 상한선 등에 대한 사항을 명확히 하시고 진행하시는 것이 좋습니다.
통상 컨설팅 수수료는 의뢰비용+낙찰수수료로 구성되며, 의뢰비용은 최초 1회에 한하여 30만원선으로 입찰횟수에 관계없이 낙찰을 받으실때까지 통상 1년 간 지속적인 컨설팅이 진행됩니다.
낙찰수수료는 말 그대로 낙찰이 될 경우 발생하는 수수료로서, 주택의 경우 통상 감정가의 1% 입니다.
단, 지역과 감정가에 따라 최저고정수수료 및 출장비용 등이 발생할 수 있으며, 명도 시 발생하는 강제집행비용 혹은 이사비용 등은 실비로 처리됩니다.

최근 낙찰가를 기준으로 낙찰수수료를 결정하는 경우가 종종 있습니다만, 이 경우 낙찰가에 따라 낙찰수수료가 달라지게 되므로, 적정입찰가가 높게 산정되는 부작용이 존재하므로 이점 각별히 주의하시어, 가급적 낙찰수수료는 감정가를 기준으로 책정하시는 것이 좋습니다.
감정가기준으로 한 낙찰수수료에 비해 낙찰가를 기준으로 하는 것이 보다 수수료가 적은 것은 분명한 사실입니다.
허나, 이 수수료의 차이는 고작 수십만원 차이에 불과하지만, 낙찰가가 높아질 수록 낙찰수수료가 높아지는 구조를 가진 탓에 높아지게 될 적정입찰가, 즉 낙찰가는 수백 수천만원에 달한다게 되므로, 눈앞의 작은 금액 차이에 현혹되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

2. 사람이 하는 일 이니 만큼 당연히 실수가 있을 수 있는 것이고, 이 경우 그 과실의 내용과 범위에 따라 공제 및 보증보험을 통해 보상처리가 가능합니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.01.23 17:25

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