뒤로가기

실전무료상담

인천24계 2023-3263

등록자 parkdo** 차단 | 2024.01.28 18:56
 목록
 
 
안녕하세요.

최근 상가 매매를 지속적으로 찾아보다가,
원하는 위치에 원하는 가격으로 경매가 올라온 것을 확인했습니다.
임차인 미상으로 되어 있고, 임차인에게 보증금을 주어야 할 가능성이 있지만,
보증금 액수가 기천만원일 것으로 가정하면,
그 외에 특별한 리스크가 없는 것으로 판단하고 있습니다.
초기 감정가에게서 크게 차이나지 않는 금액으로 써보려고 합니다.

본 물건에 대해서 조언을 해주시면 감사하겠습니다! 
신고하기
댓글정보
댓글 1
댓글리스트
추천순
댓글리스트
안녕하세요.
인천에 거주 중 인 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"임차인 미상으로 되어 있고, 임차인에게 보증금을 주어야 할 가능성이 있지만,
보증금 액수가 기천만원일 것으로 가정하면, 그 외에 특별한 리스크가 없는 것으로 판단하고 있습니다."
라는 건 매우 안일한 생각일 수 밖에 없습니다.
임대차 및 점유관계가 불분명하고, 임차인에게 보증금을 주어야 한다?? 라는 것은 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우가 대표적일텐데, 이 경우 단순히 임차보증금 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 추가로 인수해야 할 수 있음을 의미 합니다.
즉, 이러한 경우 대항력을 갖춘 임차인은 최대 10년 간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 만큼 단순히 임차보증금이 소액이니 특별한 리스크가 없다??? 라고 판단해서는 안되는 것이 상가경매의 특징 중 하나인 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

등기사항전부증명서 상 특별한 문제점은 발견되지 않고...
말씀하신 바와 달리 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 사업자등록도 확인되지 않는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 말씀하신 바와 같이 임대차 및 점유관계가 불분명한 만큼 당연히 이에 대한 재확인이 반드시 선행되어야 하며...
주택경매와 달리 상가경매의 경우 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 상당할 수 밖에 없는 만큼 이점 각별히 주의하시어 현황조사를 통해 이를 재확인 해야 합니다.

또한, 무슨 특별한 사정과 이유가 있으신 것인지는 알 길이 없으나, 감정가 수준에서 입찰가격을 결정하신 것인지 선뜻 이해가 되진 않습니다.
해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항 및 추가비용 발생 가능성, 그외 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 모두 확인한 후 판단해야 할 권리분석의 최종결과물이 적정입찰가 입니다.
따라서, 분양가보다 높은 감정가격 수준에서 입찰에 참여해야 할 이유가 있는 것인지는... 추가적인 확인을 통해 판단해야 할 문제 라는 점 명심하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.01.29 04:29

목록보기
  경매분할 물건의 명도(1)
  여러 물건의 강제경매 신청 시 일부씩 묶은 일괄경매 여부(1)