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공동명의 부동산 우선순위

등록자 winke** 차단 | 2024.02.17 12:44
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안녕 하세요.
현재 공동명의로 된 부동산 건물이 있습니다.

이전 소유자A 건물명의 ( 1순위 )근저당이 설정된 상태에서
B가 A소유의 건물에 대해 지분 2분의 1을 매입하였습니다.


1순의 근저당 채권도 2분의1 각각 나누기로는 하였는데
공동명의로 대출이 기존 대출 에 미치지못하여
아직 A 앞으로 전체 근저당이 설정되어있는 상태입니다.


문제는 A가 또다른 채무관계가 있는데 이를 변제하지 못하는 상황이 되어
경매에 넘겨질 우려가 있습니다.
이때 B의 입장에서 권리관계와 대처방법이 답답하고 궁금합니다.
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

고려해야 할 변수도 상당하고, 그에 따라 발생 가능한 경우의수 만 하더라도 십수가지가 넘는 만큼 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 고사하고 제대로 된 답을 구할 수 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서 를 토대로 보다 구체적인 상황과 내용을 확인 후 답을 구하는 것 외 다른 방법은 있을 수 없습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.02.17 18:39

감사합니다.
제가 B의 입장이라서 질의를 드렸습니다.
________
갑구 :
순위번호 1 - 2019년6월24일 소유권보존 소유자 D
순위번호 2 - 2019년6월24일 소유권이전 (매매) 소유자 A
순위번호 3 - 2023년8월04일 소유권일부이전 (매매) 공유자 지분의 2분의 1 권리자 B

을구 :
근저당설정 2021년6월16일 채권최고금액 2억9천 채무자 A
* 지분매매시 근저당설정된 채무도 반으로 나누기로 하였음
* 등기사항전부증명서에는 채무자A로 되어있음

__________


제가 소유권을 넘겨받은 것이 1순위 근저당설정 보다 후순위 여서
혹여 A가 발생시킨 제3의 채무로 인해 건물에 대한 경매가 진행될경우 2분의 1의 지분공유자인 저(B)가 공유자 우선매수가 가능한 일일까요?

아직 경매가 들어온상황은 아니지만
현상황에서 어떤부분들을 체크하고 대처해야할까요? TT

_____________
계약시 근저당 설정부분의 채무도 반으로 나누기로 하고 계약을 하였습니다.
부동산매매 계약서 상에는 근저당채무부분에 대해서도 공동부담한다는 조항이 있습니다.
현재 등기사항전부 증명서 상에는 A 앞으로 설정이 되어있습니다.
(그때 상황이 공동명의 로 하고 대출도 각각 받으려고 하였으나 대출금이 작아 A앞으로 근저당 설정을 유지했던 상황이었습니다.)

winker9 차단  | 2024.02.17 20:42

/winke**

1. 지분전체에 대한 근저당 즉, 2021.06.16 근저당채권자가 해당 근저당을 원인으로 한 임의경매를 신청할 경우 지분전체가 매각대상이 되는 만큼 이 경우에는 당연히 공유자우선매수권을 행사할 수 없습니다.
공유자우선매수권이라는 것은 지분매각사건에서 매각대상이 아닌 지분소유자가 행사할 수 있는 것 이기때문이지요.

2. 앞서 답변드린 바와 같이, 수많은 경우의 수가 존재하는 만큼 대위변제 등 수많은 대응방법이 있을 순 있겠으나, 질문자님의 상황과 목적에 따라서 그 답을 달라질 수 밖에 없는 만큼 말씀하신 내용만으로는 명확한 답은 불가능합니다.

ans79 차단  | 2024.02.17 22:40

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