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경매문의합니다.

등록자 yoonhg96** 차단 | 2024.02.21 14:20
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경매문의합니다.

<현재상황>
- 임차보증금 사건 임대인(피고) 무대응으로 원고(임차인) 승소판결
- 판결문 토대로 강제경매 신청 완료
- 깡통전세 : 전세 입주 후 한달 뒤 임대인 바뀜 매매가 : 7400만원 / 보증금 : 7700만원(확정일자 22.05.16.) / 압류(국세ㅇㅇ세무소_납부기한 2022.11.20~2023.02.10.로 확인) / 저당없음
- 임차권등기 완료.
- 24.6월 공공임대주택 이사 예정이여서 임차인이 직접 경매를 받을 수 없는 상황

<배당신청>
1. ㅇㅇ세무서 : 종합부동산 / 납부기간 2022.11.20~2023.02.10 / 67,481,580원
2. ㅇㅇㅇㅇ지사 : 건강,요양 / 체납기간 : 2022.01~2023.12 / 9,413,740원
3. ㅇㅇ세무서 : 종합부동산세 / 납부기간 2023.11.22~2024.01.09 / 26,043,650

<문의사항>
1. 임차인이 선순위인 상황이 맞는것인가요?
2. (문의사항1번 선순위가 맞다면) 임차인 이름으로 경매를 직접 받을 수 없는 상황이여서 어머님께서 경매를 받을까 생각중인데 경매 최저가로 몇번 유찰 후 받게되면 그 금액이 임차인(자녀)에게만 가고 국세와 안분되지 않는 상황인지.
3. (문의사항 2번 경매를 어머님이 받게 된다면) 경매가 진행되서 어머님 이름으로 받게 된 후 압류 걸린 부분은 사라지게 되는건지, 아니면 압류가 계속 걸려있는 집을 매입하게 되는 것인지 궁금합니다.
4. (문의사항 3번 압류가 걸려있는 집을 매입하게 된것이라면) 나중에 팔때나 이럴때 문제가 생기는지 궁금합니다.

경매절차를 아직 잘 모르는 초짜여서 쉬운 설명 부탁드립니다.
감사합니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차보증금반환청구의소, 강제경매신청 까지 하신 임차인의 질문이라고 하기엔 기본적인 법률상담조차 받아보지 않으신 듯 한 질문입니다.^^;;

명확한 내용은 당연히 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등을 통해 정확한 사실관계를 확인한 후 이를 토대로 답을 구해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

1. 말씀하신 내용으로는 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인 이라 보여집니다만, 사실 상 명확히 판단할 수 있는 근거는 찾기 어렵습니다.
등기사항전부증명서 상 근저당, 가압류, 압류 유무와 그 일자에 따라서 대항력 유무는 달라지게 되니까요.

2. 임차인의 우선변제권이라는 것은 후순위채권에 우선하여 배당이 이루어지는 것을 의미하는 바, 임차인의 우선변제권과 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일에 따라 배당순위가 결정되는 것이지 안분배당이 될 내용이 아닙니다.

3. 등기사항전부증명서 상 권리조차 알 수 없는 바, 말소기준권리가 무엇인지 알 길은 없으나, 말소기준권리 이후 등기사항전부증명서 상 근저당, 가압류, 압류 등은 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자의 인수대상은 발생하지 않습니다.
따라서, 이로인해 추후 매도, 임대 시 발생하는 문제는 없습니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.02.21 16:47

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