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과반수 지분권자와 전세계약

등록자 neosoyo** 차단 | 2024.03.07 11:02
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안녕하세요
과반수 지분권자(70%)와 전세8억을 계약을 했습니다.
선순위 융자등 아무것도 없는 집입니다
인도 받고 전입신고, 확정일자 받았습니다

이 과반수지분이 경매에서 낙찰될 경우

1.과반수지분 낙찰자가 현재 임차인을 인수하게 되는건가요?
2. 낙찰받는 과반수지분권자에게 임차인이 대항력이 있나요?
3.배당금에서 보증금 전액을 못받으면 나머지는 낙찰자에게 받을수 있나요
4.또는 대항력이 있어서 그대로 살아도 되나요? 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 내용은 여러가지 변수에 따라 상당한 경우의수가 존재하는 만큼 말씀하신 내용만으로는 명확한 답이 불가능한 바, 질문 항목별 답은 생략합니다.

1. 과반수지분권자와의 임대차계약은 유효한 임대차에 해당하는 바, 당연히 전입+인도 를 통해 대항력을 갖출 당시 등기사항전부증명서 상 권리관계가 깨끗한 상태였다면 대항력을 갖춘 임차인에 해당합니다.

2. 허나, 낙찰자가 인수하느냐, 그대로 살아도 되느냐 에 대한 문제는 임차인의 권리신고 및 배당요구, 전액배당 여부 등의 여러 변수에 따라 그 답이 달라질 수 밖에 없습니다.
예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하였고 전액배당이 가능하다면 종전임대차계약기간과 관계없이 매각을 통해 대항력은 소멸하는 바, 낙찰자에게 명도를 이행해야 할 것이고... 미배당임차보증금 차액이 존재할 경우 이를 반환받음과 동시에 낙찰자에게 명도를 이행해야 합니다.
즉, 이 경우 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 명도를 거부할 수 있을 뿐, 종전 임대차계약의 존속을 주장할 순 없다는 것 이지요.
또 다른 예로, 대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 임차인은 배당에 참여할 수 없으나, 종전 임대차계약의 종료 시 까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있습니다.
또한, 종전임대차계약의 종료 시 임차인은 계약갱신청구권을 행사하거나, 임차보증금 전액을 낙찰자로부터 반환받음과 동시에 명도를 이행하면 됩니다.

따라서..
대항력을 갖춘 임차인 이라면, 임차인의 상황과 목적에 따라서 권리신고 및 배당요구 여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 이를 판단해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.03.07 15:32

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