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대구 경매9계 2023-112318
간단한 문제 같은데도 명쾌한 답을 주는 이가 없습니다.
경매신청자는 대항력 있는 최선순위 임차인입니다.
전세금을 못 받아 경매신청을 했는데요.
채무자는 임대인입니다. 그런데 임대인 소유의 다른 집이 있어서,
물건번호 1. 임차 목적물(경매신청자 거주 중, 최선순위 임차인, 후순위 권리자 아무도 없음)
물건번호 2. 다른 집
을 동시에 경매신청했습니다. 한 사건번호에 위 두 물건번호에 대한 경매가 진행 중입니다. 전세금에 대한 배당요구도 했습니다.
이 상태에서 물건번호 1.은 거듭 유찰됐습니다. 그럴 수밖에 없겠지요. 변제되지 않은 잔존 전세금을 낙찰자가 모두 인수할 위험이 있으니까요.
물건번호 2.는 최근 낙찰되었고, 매각허가결정이 난 상태입니다.
법원에 이시배당, 즉 먼저 매각된 물건번호 2.에 대한 배당기일을 먼저 지정해달라고 신청했지만 거절당한 상황입니다. 이시배당은 특별한 사정이 있어야만 해주신다는 입장입니다.
이 상태에서 물건번호 1.을 경매신청 채권자가 낙찰받고자 하는 상황입니다.
그런데 대법원 판례에 따르면, 대항력 있는 임차인이 임차목적물을 낙찰받을 경우, 그에게 임대인의 지위가 이전되므로 혼동의 법리에 따라 임대차보증금채권이 전부 소멸한다는 것입니다.
여기서 질문입니다. 경매신청자가 물건번호 2.에 대한 배당을 아직 못 받은 상황에서, 즉 전세금이 아직 한 푼도 변제되지 않은 상황에서 경매신청자가 물건번호 1.을 셀프 낙찰받으면, 그리고 채권상계신청서를 제출하는 방식으로 경락대금을 법원에 납부하면 그 순간 경매신청자는 혼동의 법리 때문에 먼저 매각된 물건번호 2.로부터 한 푼도 배당을 받지 못하는 것입니까?
이렇게 해석된다면 너무 부당한 것 같습니다. 경매신청자 입장에서는 법원이 물건번호 2에 대한 배당을 먼저 해줘서 빨리 전세금이 일부라도 변제가 된 뒤라면 자신있게 물건번호 1번을 경락을 받겠는데, 이걸 사실상 거절을 당하고 있어 너무 답답합니다.
배당표가 확정되기도 전인데 경매신청자가 물건번호 1.의 최고가매수인이 되어 경매대금을 납입했다고 해서 그 순간 혼동으로 전세금채권이 전부 소멸하는 것이 맞는가요? 동시배당과 이시배당이 이토록 심각한 차이를 발생시키는 것이 맞는가요? 만약 그렇다면 물건번호 2.가 먼저 팔린 돈이 결국 전부 경매신청자가 아니라 채무자에게 배당된다는 소리인데 이건 정말 너무도 부당한 것 같습니다.
경매법원의 실무상 동시배당을 일반적으로 하는 건 알겠는데, 그리고 법원도 명확한 답을 주시면 좋겠는데 그렇지 못한 상황입니다. 정 불안하면 물건번호 1.에 대한 경매를 취하하라는 이야기까지 들었습니다. 이러면 채권자는 안 그래도 갭투자 깡통전세 피해로 고통이 심한데 너무 부당한 것 같습니다.
도움을 요청드립니다.
간단한 문제 같은데도 명쾌한 답을 주는 이가 없습니다.
경매신청자는 대항력 있는 최선순위 임차인입니다.
전세금을 못 받아 경매신청을 했는데요.
채무자는 임대인입니다. 그런데 임대인 소유의 다른 집이 있어서,
물건번호 1. 임차 목적물(경매신청자 거주 중, 최선순위 임차인, 후순위 권리자 아무도 없음)
물건번호 2. 다른 집
을 동시에 경매신청했습니다. 한 사건번호에 위 두 물건번호에 대한 경매가 진행 중입니다. 전세금에 대한 배당요구도 했습니다.
이 상태에서 물건번호 1.은 거듭 유찰됐습니다. 그럴 수밖에 없겠지요. 변제되지 않은 잔존 전세금을 낙찰자가 모두 인수할 위험이 있으니까요.
물건번호 2.는 최근 낙찰되었고, 매각허가결정이 난 상태입니다.
법원에 이시배당, 즉 먼저 매각된 물건번호 2.에 대한 배당기일을 먼저 지정해달라고 신청했지만 거절당한 상황입니다. 이시배당은 특별한 사정이 있어야만 해주신다는 입장입니다.
이 상태에서 물건번호 1.을 경매신청 채권자가 낙찰받고자 하는 상황입니다.
그런데 대법원 판례에 따르면, 대항력 있는 임차인이 임차목적물을 낙찰받을 경우, 그에게 임대인의 지위가 이전되므로 혼동의 법리에 따라 임대차보증금채권이 전부 소멸한다는 것입니다.
여기서 질문입니다. 경매신청자가 물건번호 2.에 대한 배당을 아직 못 받은 상황에서, 즉 전세금이 아직 한 푼도 변제되지 않은 상황에서 경매신청자가 물건번호 1.을 셀프 낙찰받으면, 그리고 채권상계신청서를 제출하는 방식으로 경락대금을 법원에 납부하면 그 순간 경매신청자는 혼동의 법리 때문에 먼저 매각된 물건번호 2.로부터 한 푼도 배당을 받지 못하는 것입니까?
이렇게 해석된다면 너무 부당한 것 같습니다. 경매신청자 입장에서는 법원이 물건번호 2에 대한 배당을 먼저 해줘서 빨리 전세금이 일부라도 변제가 된 뒤라면 자신있게 물건번호 1번을 경락을 받겠는데, 이걸 사실상 거절을 당하고 있어 너무 답답합니다.
배당표가 확정되기도 전인데 경매신청자가 물건번호 1.의 최고가매수인이 되어 경매대금을 납입했다고 해서 그 순간 혼동으로 전세금채권이 전부 소멸하는 것이 맞는가요? 동시배당과 이시배당이 이토록 심각한 차이를 발생시키는 것이 맞는가요? 만약 그렇다면 물건번호 2.가 먼저 팔린 돈이 결국 전부 경매신청자가 아니라 채무자에게 배당된다는 소리인데 이건 정말 너무도 부당한 것 같습니다.
경매법원의 실무상 동시배당을 일반적으로 하는 건 알겠는데, 그리고 법원도 명확한 답을 주시면 좋겠는데 그렇지 못한 상황입니다. 정 불안하면 물건번호 1.에 대한 경매를 취하하라는 이야기까지 들었습니다. 이러면 채권자는 안 그래도 갭투자 깡통전세 피해로 고통이 심한데 너무 부당한 것 같습니다.
도움을 요청드립니다.
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