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신탁공매물건 관련입니다!!

등록자 gusdnrrh 차단 | 2024.04.25 01:07
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2023-0300-018322
신탁계약 이전 확정일자만받은 임차인A있음
신탁계약이후 전입일자받고 임차권등기 완료

우선수익자 및 수탁자에게 위탁자는 임대차내역이없다고 계약함
1.낙찰자에게 임차권등기는 인수됨, 그러나 임차인 A에게 대항력이 없기에 낙찰자한테도 보증금 뿐만아니라 부동산에대한 점유및수익 권한또한 주장을 할수없는 것인지..! 아니면 보증금은 대항못해도 점유및수익을 낙찰자에게 지속주장할수있는건지 궁굼합니다 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 사건번호로 검색이 되지 않습니다.

2. 낙찰자에게 임차권등기가 인수되었다면 대항력이 있다는 의미 일 것이고...
대항력을 갖춘 임차권등기라 함은 이미 사용.수익이 아니라 임차보증금반환을 목적으로 하는 것이고 이를 주장할 수 있는 것일 뿐 점유.수익을 주장할 수 있는 내용이 아닙니다.
물론, 현재 점유 중이라면 점유.사용은 가능하다 수익은 할 수 없습니다.

3. 낙찰자에게 임차권등기가 인수되었는데 대항력이 없다는 주장의 근거는 무엇인지 알 길이 없으나, 보다 명확한 내용은 사건검토를 통해 확인 후 판단해야 할 것으로 보입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.04.25 01:27

참고로...
체납세금을 원인으로 한 자산관리공사의 공매와 달리, 신탁공매의 경우 사실 상 일반매매와 크게 다르지 않습니다.
즉, 매각공고에 따라 낙찰자의 인수대상이 천차만별이기 때문에 통상의 공매.경매와 달리 말소기준권리니, 소멸이니 뭐니를 따질 수 가 없는 만큼 질문에 대한 답 또한 불가능 합니다.
즉, 매각공고의 내용에 따라 케이스 바이 케이스 인것이 신탁공매의 대표적인 특징 중 하나인 만큼 이점 참고하시기 바랍니다.

ans79 차단  | 2024.04.25 08:00

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


제시한 관리번호로 해당 사건이 검색되지 않습니다. 관리번호 다시 확인하시고요.
신탁공매는 일반매매와 다를 바 없다고 생각하시면 됩니다. 따라서 신탁공매 담당자가 제시하는 매매 계약조건을 꼼꼼이 확인 후 입찰하시면 됩니다. 만약 대항력 없는 임차인이 있다고 하더라도 보증금을 인수하는 조건이라면 보증금을 인수해야 하며, 인수금액을 감안해 입찰가를 산정하면 됩니다. 또한 등기부상 권리도 무조건 말소되는 것이 아니라 계약조건에 따라 인수를 조건으로 매각하기도 하므로 첨부된 계약조건을 따져봐야 합니다.(주로 처분신탁의 경우에 이처럼 인수조건으로 공매가 진행됩니다.)

참고로, 신탁등기가 된 부동산에 임대차를 하는 경우, 대부분의 신탁원부에는 신탁회사인 수탁자의 동의없이 위탁자가 임의로 임대차 계약을 체결하면 해당 임대차는 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 제3자에게 그 효력을 주장할 수 없다고 명시되어 있습니다.(단 위탁자와 임차인 사이에서는 효력이 있습니다)

해당 사건의 경우, 임차인이 확정일자를 먼저 받았다는 건, 신탁등기 전 임대차 계약을 체결하고 위탁자가 신탁사에 담보신탁을 한 것으로 추정됩니다. 이후 임차인이 잔금을 지급한 뒤 전입신고를 한 것으로 보입니다. 즉, 위탁자인 임대인이 담보신탁 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결한 것으로 조심스럽게 추정이 되며, 해당 임차인은 신탁사의 동의없는 임대차 계약을 체결했다면 임차인으로서의 보호와 자격을 갖지 못하는 것입니다.

결론적으로 해당 사건은 신탁등기 이후 전입신고한 임차인이므로 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나 만약 신탁사가 보증금을 인수하는 조건으로 매각하는 공매라면 그에 맞춰 입찰해야 한다고 판단됩니다.


***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2024.04.27 15:27

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