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진행자 김명석입니다.
대항력 있는 임차인의 주택을 낙찰받은 경우, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계합니다. 즉, 전임대인이 줘야 할 보증금을 낙찰자가 줘야 그 돈을 받으면서 집을 비워주는 동시이행의 관계에 있습니다. 다만 임차인이 보증금을 반환받는 건, 낙찰자가 납부한 매각대금으로 배당을 받는 걸로 보면 됩니다. 즉 배당기일에 낙찰자가 보증금을 반환하는 꼴이고, 실제 잔대금 납부일로부터 1달 정도 뒤에 열리는 배당기일과의 시간적 괴리 때문에, 임차인이 언제 집을 비워줘야 하는지 분쟁이 발생하는 것입니다. 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부하면 1달 뒤에 배당기일이 열리고 그 배당기일에 배당금을 받기 전에는 이사를 가지 않아도 됩니다. 또 낙찰자가 명도확인서로 이사날짜 협상용으로 쓴다면 적당한 날짜에 이사를 가고, 그 이사간 곳의 주인에게 전입확인서를 받고 주민센터에서 발급받은 전입세대 열람원을 경매법원에 제출하면 명도확인서 없이도 공탁된 배당금 수령이 가능합니다. 물론 낙찰자가 배당기일로부터 기산한 임대료 상담의 부당이득금은 협의가 되면 협의금을 지급하면 되고, 터무니 없는 금액이면 소송에서 받아가라고 하시면 됩니다. 요즘에는 경매학원에서 싸움닭 기술만 가르치나 봅니다. 협상의 기술이나 약자에 대한 배려는 아예 가르치지 않고 권리만 주장하고, 경매를 똥구녕으로 배운 사람들이 늘어나는 것 같아 안타깝습니다.
참고로 대항력 없는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부한 날 소유권을 취득하므로, 이날로부터 이사를 갈때까지 불법점유에 따른 부당이득금 지급의무가 발생합니다.
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2024.06.05 19:43
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