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2023타경 71475 경매관련

등록자 syhg1229 차단 | 2024.06.19 14:22
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안녕하세요
저희는 현재 해당사건에 보증금 3억 임차권등록을 마친 상태에서
1,2차 경매가 진행됬지만 아무도 입찰이 되지않아 현재 다음달에 3차 입찰을 기다리고있습니다

매각물건명세서를 살펴보면 저희3억원, 그리고 23.3.8일날 전입신고한 현 임차인이
보증금액 미상으로나와있어 아무도 입찰을 하고있지 않은상태입니다

현 집주인하고 현세입자간에 어떠한 형식으로 계약을 했는지 모르는 상황이고
저희도 입찰의 응시했다가 현세입자에게 오히려 더 큰 금액에 보증금을 지불해야되는 상황이 올까봐 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다

이럴땐 어떻게 진행해야되는지 여쭤보려합니다

현 ㅅ ㅔ입자를 찾아가서 계약상태를 물어보려하는데 일전에는 계약서작성을 안했다고 합니다 근데 현 기점으로 약 130만원 가량 관리비가 밀려있고
일전에는 저희에게 해당 집을 경매로 들어올꺼라고 하더니 경매때는 나타나지도 않았고, 23.9.28일 기준으로 부당이득금 보증금반환 건으로 대법원 판결까지 나왔더라구요..

상황상 집주인과 세입자간에 짜고치는 듯한 느낌이 듭니다
세입자와 만나서 어떤식으로 계약했는지 파악하고 만약 그들이 계약서를 안썼다고 이야기한다면 그거에 대한 각서/공증을 받으면 그게 효과가 있을까요?

3차때 저희가 낙찰을받고나서 갑자가 세입자가 본인보증금이 있다고 요구할까봐 걱정이됩니다 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문자님이 단순한 입찰참여를 희망하는 제3자가 아닌 이상, 등기사항전부증명서 및 법원기본서류 검토만으로는 정확한 기초사실관계의 확인도 불가능할 뿐만 아니라 따라서 "어떻게 진행해야 할지..." 에 대한 답을 하는 것 또한 당연히 불가능할 수 밖에 없습니다.
특히나...
여러가지 가능성과 경우의수가 보이긴 합니다만, 설령 그 답을 안다 하더라도...
해당 사건의 임차인이자 이해관계인에 해당하는 이상, 인터넷 상에서 그 내용을 공개적으로 답변할 경우 이는 질문자님에게 이득으로만 작용하진 않습니다.

또한, 부당이득금과 보증금반환은 엄연히 그 내용이 다른 것인데, "부당이득금 보증금반환 건???" 으로 대법원 판결까지 나왔다는 것이...
소송의 당사자가 누구인지, 그 내용이 무엇인지조차 알 수 없습니다.

물론, 임차권자인 질문자님의 입장과 본인의 관점에서는 질문자님의 의심이 합리적인 의심이라 보여집니다만, 이는 의심일 뿐 이를 객관적으로 입증해야 할 몫은 임차인인 질문자님과 낙찰자에게 있다는 것이 현실적인 문제 입니다.

말씀하신 바와 같이, 기본서류 상, 공적장부 상으로는 대항력 성립여지가 존재하는 만큼 낙찰자가 임차보증금 전액을 추가로 인수해야 할 수 있는 상황도 발생할 수 있는 바, 앞서 답변드린 바와 같이 보다 세부적인 서류검토 와 더불어 질문자님의 이사 및 전출일자 와 해당 시점의 상황 등에 대한 구체적인 내용을 확인한 후 이를 토대로 질문에 대한 답을 구하는 것이 현재로서는 유일한 해법이라 할 수 있습니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2024.06.19 17:27

다만, 한가지 아쉬운 점은...
이러한 상황은 사실 상 경매신청 당시 혹은 경매개시결정 이후 매각절차 초기 단계에서 충분히 예상이 가능했었던 문제였고, 사전에 이를 확인하고 대응할 수 있는 충분한 시간이 있었음에도 불구하고 그 시기를 놓친것이 매우 아쉽네요.^^;;

ans79 차단  | 2024.06.19 17:28

감사합니다

가능하시면 해당 질문내역 삭제 부탁드립니다

syhg1229 차단  | 2024.06.19 17:39

/syhg12**
저는 부동산태인 소속도 부동산태인 관리자도 아니라서, 게시물의 삭제권한은 없습니다.^^;;
질문자님께서 질문을 삭제하시거나, 수정을 통해 사건번호나 그 내용을 삭제하셔야 할 듯 합니다.

ans79 차단  | 2024.06.19 17:55

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


해당 사건의 쟁점은 임차권등기 후 새로 임대차를 한 임차인이 임차인으로서의 자격이 있는지, 있다면 대항력과 우선변제권이 있는지 여부입니다.
결론부터 말씀드리자면 임차권등기 후의 새로운 임차인이 말소기준권리 전에 전입과 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. (대법원 2022다246610, 2022다246627 판결[부당이득금 보증금반환] 사건 참조)

따라서 계속 유찰이 되어 경매신청한 임차권등기권자가 직접 낙찰을 받는 경우, 새로운 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못했다면 그 미배당분의 반환을 낙찰자에게 요구할 권리가 있으므로 새로운 임차인의 보증금 액수를 알기 전에는 입찰해서는 안됩니다.

이러한 상황이 발생할 수 있기 때문에, 임차권등기를 한 뒤 점유를 낙찰자에게 넘겨주고 전출하는 건, 다시한번 고려해 봐야 합니다. 다만 임차권등기 시점에 가압류나 근저당이 들어왔다면 향후 새로운 임차인이 전입하더라도 대항력이 없기 때문에 오히려 점유를 임대인에게 넘겨주더라도 안심은 할 수 있습니다. 또는 이런 예외적인 상황의 발생을 감안해 임차권등기와 동시에 가압류 등을 걸어놓고 나오는 것도 하나의 방법입니다. 아무튼 임차권등기만이 능사가 아닌 것이죠.
주임법이 개정되기 전까지는, 새로이 임대차를 하고 입주할 임차인의 대항력 주장 가능성을 감안해 임차권등기를 하더라도 주택의 인도를 거부하고 점유를 넘겨주지 않는 게 합리적이라 보여집니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2024.06.19 18:31

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