안녕하세요?
전세 피해를 당한 임차인(어머니)의 임차보증금 반환청구 소송으로 경매가 진행중이며,
가족(딸)이 경낙을 받고자 하는 과정에서 궁금한점이 발생하여...
법원상담소, 전월세종합지원센터, 국세청, 세무서 등에 직접 방문하여 백방으로 알아보았으나,
단 한곳에서도 제대로된 답변을 받지 못하여 지푸라기라도 잡는 심정으로 여기에 질문드립니다.
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사건번호 : 2024타경98
물건종류 : 도시형생활주택(아파트) 13제곱미터 (서대문구 소재)
부동산 권리관계 : 임차인 1순위, 후순위로 가압류 11억, (공동)근저당 42억 설정
임대인 : 동일 건물에 여러개 호수 소유하며 임대사업 영위중으로 추정
임차보증금 : 140백만원 (최초임차 시 매매시세 160백만원 / 현재 매매 시세 140백만원)
전세사기여부 : 전세사기피해자 신청 예정임(심사에 약 2개월 소요 예상)
대항력 : 최우선순위 대항력 모두 갖추었으며, 임차권등기 설정 후 해당 주택에서는 퇴거한 상태
보증보험 등 : 해당 없음
임차인(어머니) : 무주택 / 딸(기혼 분리세대) : 1주택(강남구)

* 어머니가 전세대출(80%)을 받아 도시형생활주택에 거주하시다가 후순위 가압류 등 발생하여
만기시점에 전세금을 반환 받지 못하였고, 임차보증금 반환 소송을 진행하여 경매가 시작되었음.
현재 1,2차 유찰 되었으며, 25년 1월 중 3차 진행 예정.
대출 이자 등이 발생하고 있기 때문에, 해당 부동산은 가능하다면 최대한 빨리 매도 하고자 합니다.
(임차인은 딸이 빌려준 자금으로 기존 전세대출은 전액 상환하였고, 다시 전세대출을 받아 다른 곳으로 이사한 상태임)

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1. 온라인으로 전세사기피해자 신청하려고 하는 상태이나, 심사에 2개월 정도 소요된다고하는데
전세사기피해자로 인정될 경우 무슨 혜택이 있는지요? 소급적용이 되는지? 굳이 신청을 할 필요가 있는지 문의 드립니다.

2. 역전세 상황이므로, 임차인 외에 입찰자는 끝까지 나타나지 않을 것으로 사료됩니다.
임차인(어머니)이 연로하고, 경제적 여유가 없어서 딸이 대신 낙찰을 받으려고 합니다.
임차인이 직접 낙찰(샐프낙찰)받을 경우와, 딸이 낙찰 받을 경우 가족전체의 입장에서 유불리가 발생할 사항이 있는지요?
셀프낙찰이나 제3자(가족)낙찰이나 경매보증금 10%는 최초에 부담하여야 하고,
제3자 낙찰의 경우에는 상계가 안되니, 경낙자금 전체를 준비해야 한다는 것.. 이정도 외에 다른 차이는 없는건가요?

3. 딸이 입찰한다고 했을때, 국세청과 세무서, 그리고 법원 상담소에 직접 가서 상담한 바로는..
여러번 유찰된 후 낮은 가격(ex.70백만원)에 경낙을 받게되면 경낙금액을 기준으로 취득세가 산정된다고 하며,
추후 해당 부동산 매도(ex.140백만원) 시 차액(140백만원-70백만원-취등록세등 필요경비)에 대하여 양도세가 발생한다고 합니다.
그렇다면 가족 전체의 입장에서는 결국 양도세 금액만큼 손해가 발생하게 되기 때문에,
양도세가 발생하지 않도록 입찰금액을 높게(140백만원 언저리) 써서 낙찰을 받아야 한다고 하는데... 이게 맞는 건지요?
검색을 해보니, 대항력있는 임차인이 있을 경우 얼마에 낙찰 받아도 취득가액은 임차보증금이라고 하는 얘기도 있어서요..

4. 딸이 낙찰받게 될 경우, 현재 1주택(강남구)인데 해당 물건을 낙찰받게되면 주택수에 포함되는지요?
2주택 중과세 라던가, 종합부동산세, 또는 해당 부동산 매도 시 양도세 등에서 피해가 발생할 수 있나요?
워낙 소형주택이고 소액이라 예외 규정 등이 있는지 궁금합니다.
또한 가능하면 즉시매도 하고 싶으나, 혹여라도 의무로 보유해야 하는 기간이 있는지도 문의 드립니다.


*관공서에 직접 방문해가며 하나하나 문의해보았으나, 정확한 답변을 받지 못하였고,
그나마 들은 얘기도 조금씩 달라서... 신뢰도가 많이 떨어진 상태입니다.
정확한 답변 주시면 너무 감사하겠습니다