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전세금 질권설정 배당과 인수

등록자 goodluckk** 차단 | 2025.02.21 06:58
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전세금 채권에 질권 설정이 되어 있는경우
어떻게 확인해야하는지요?

대항력있는 선순위 임차인이
질권설정자일 경우
배당신청을 안하거나
전액 배당을 못받으면
보증금은 질권자 은행 같은곳에
반환해야 할텐데...
실수로 임차인에게
전세금을 반환하면
안될거 같아서요 
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진행자 김명석입니다.


대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우,
보증금 반환 시에 미리 질권자와 협의해서 반환하면 됩니다.
보증금 반환 절차와 방법 등을 질권자와 협의해서 진행하면 됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2025.02.21 10:25

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "어떻게 확인해야 하나?" 라는 질문이 상당히 광범위하고 애매모호합니다.
질문은 최대한 구체적으로 해주셔야 답변이 가능합니다.

2. 임차보증금반환채권의 질권자가 대항력있는 선순위임차인??? 이라는 것이 성립할 수 없습니다.
흔히 임차보증금반환채권의 질권자는 전세자금대출 시 임차보증금에 대해 금융기관 등에서 질권설정을 하는 경우가 대표적인 만큼, 임차인 본인이 본인채권에 대해 질권을 설정한다는 것이 말이 안되는 것 이지요.

3. 임차보증금반환채권에 질권설정이 되어 있다면, 당연히 질권자에게 배당을 하고, 잉여금이 존재하는 경우 임차인에게 배당을 하게 됩니다.
또한, 이는 매각절차에서 배당을 통해 이루어지는 것이므로, 법원이 실수로 질권이 설정된 임차보증금을 임차인에게 전액배당을 하는 일은.... 없다고 보아야 하는 것이 맞습니다.

4. 참고로, 전세권에 질권을 설정하는 경우라면 모르겠지만, 단순히 임차보증금반환채권에 질권을 설정한 경우 이는 등기사항전부증명서를 통해 확인이 불가능하다는 현실적인 문제가 존재합니다.
이 경우 질권자가 질권자로서 권리신고 및 배당요구를 한다면 질권자에게 먼저 배당을 하는 방식으로 진행되겠으나...
만약 질권자가 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우, 임차인에게 배당을 하게 될 수 밖에 없고....
이 경우, 질권자가 임차인을 상대로 채권추심을 해야하는 것으로 이는 임차인과 질권자 간의 문제에 해당합니다.
통상, 이러한 경우 질권자가 배당기일에 배당이의 등을 통해 배당표가 수정되거나... 이 조차도 하지 못한 경우라면, 임차인과 질권자간의 법정다툼으로 이어지는 것이 현실입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2025.02.21 14:00

"대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액을 임차인에게 반환해야 하는 상황"
이라면...
앞서 답변드린 바와 같이 임차인이 전세권 등을 설정한 상태에서 질권이 설정되거나... 매각절차 중 질권자가 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 이상 현실적으로 낙찰자가 질권설정 유무를 확인할 방법은 없습니다.
이러한 문제들로 인해 전세사기사건 이후 임차보증금에 대한 질권설정을 등기하는 법률을 추진 중인 상황이나 현상황에서는 위의 두가지 정도의 경우가 아니라면 제3자가 이를 확인할 법률규정이 없는 것이 현실입니다.

ans79 차단  | 2025.02.21 15:27

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