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실전무료상담

안녕하세요 경매상담드립니다.

등록자 john** 차단 | 2025.04.09 08:47
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안녕하세요, 초보 경매자입니다.
2024 타경 68349
에 대해 경매를 알아보고 있습니다.

제가 경매는 처음이라,
제가 분석한 권리분석상
모두 말소되는 권리이고, 제가 낙찰금 이외에는 지는 책임이 없는것으로 생각이 되는데
맞는 판단일지 조언 부탁드립니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

말씀하신 사건번호로 2개의 물건번호가 존재합니다.
물건번호에 따라 권리분석이 달라질 수 있으므로 이점 주의하시기 바랍니다.
아래 답변은 1번물건을 기준으로 합니다.

2023.07.21 엠씨아이대부의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 없다는 의미는 아닙니다.
선순위지상권이 확인되나, 근저당설정에 따른 지상권으로서 채권자로부터 지상권말소동의서가 제출된 만큼 이 역시도 낙찰자의 인수대상은 아닙니다.

토지의 경우 주택.건물의 경매사건과 달리 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 등에 대한 내용이 없는 만큼 상대적으로 단순해 보이기는 합니다만, 이는 지극히 아마추어적인 관점일 뿐 입니다.
토지의 경우 그 물건의 특성 상 등기사항전부증명서 상 권리관계에 있어 특별한 문제가 없는 경우가 대부분이고... 그외 해당 토지의 입지요건 및 주변환경, 각종 규제사항 등에 따라 매수목적에 부합하는지 여부가 권리분석의 핵심이라 할 수 있습니다.
즉, 등기사항전부증명서 만으로 권리분석이 불가능하고 무의미한 것이 토지경매의 특징에 해당하는 바, 토지경매의 권리분석이 훨씬 더 어려운 만큼 이점 각별히 주의하시어 세부적인 검토 후 현황조사를 통해 이를 판단하시기 바랍니다.

특히...
법원경매에 있어 이유없는 과도한 유찰은 없는 만큼 3회나 유찰된 사유가 존재하기 마련인 만큼 이 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2025.04.09 09:19

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


화성시 산척동의 해당 토지, 1번과 2번 물건 모두 권리상 하자가 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 경매로 소멸되며, 지상권도 담보지상권이므로 말소됩니다.
건축 등 개발행위도 가능할 것으로 보입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2025.04.09 10:59

지상권소멸이 안될 리스크가 있습니다. 반드시 전문가와 상담후에 입찰을 권해드립니다.

tims2003 차단  | 2025.04.10 17:13

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