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전세권설정 경매

등록자 qpt** 차단 | 2025.04.21 14:23
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전세권 설정이 되어있어서 제가 1순위인데, 울산세무서에서 압류가 걸렸습니다.
집주인이 경매를 진행해달라고 하는데, 내용증명서를 제출 해주면 자기가 경매를 모두 진행할 것이고,
본인이 집을 사서 대출받아서 차액까지해서 다주겠다고 하는데,
제가 1순위인데 경매를 진행해야하나요? 압류 걸린거를 풀어야해서 경매를 진행해야하는데
제가 집주인 말대로 해주는게 좋은 방법일까요?
혹시 집주인이 낙찰하지 못하는 상태에서는 차액을 어떻게 돌려받을 수 있나요?
집주인이 바로 바로 진행을 해서 경매를 하게되면 기간은 얼마나 걸리나요?
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임대인의 말은...곧이 곧대로 믿어서는 안됩니다.
임대인이 다시 제3자의 명의를 활용하여 낙찰을 받아 임차보증금을 보장하겠다...라는 취지인 것 같은데, 그 말의 현실성이나 타당성에 대한 검토가 반드시 필요한 문제이지 임대인의 말만 믿을 순 없는 문제입니다.
이는 임대인 측에서 그 어떤 협의이행각서를 쓰던, 공정증서를 작성하든 마찬가지 입니다.

따라서, 등기사항전부증명서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 울산세무서의 압류의 내용 즉, 세목과 세액, 법정기일 등을 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세 및 예상낙찰가와 이에 따른 예상배당표 등을 확인하고, 질문자님의 상황과 목적에 따라 최선의 방법이 무엇인지를 강구하는 것이 최우선 입니다.

특히나, 질문자님이 전세권??? 을 언급하셨으나...
선순위전세권이라 하더라도... 이를 집행권원으로 한 임의경매를 신청할 경우 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 선순위전세권이 매각을 통해 소멸하는 일이 발생할 수 있으므로, 임차인의 지위에서 동시에 대항력을 갖추고 있는지 등에 대한 검토 또한 반드시 선행되어야 할 문제입니다.
또한, 이를 토대로 진행한다 하더라도 집행비용 등 비용을 받아서 질문자님이 진행해야 할 문제이지 임대인이 진행하도록 위임을 하는 것은 상당히 위험할 수 있는 만큼 이점 역시 각별히 주의하시어 정확한 기초사실관계를 토대로 제대로 된 답을 구하시기 바랍니다.

또한, 전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청할 것이냐, 아니면 임차인의 지위에서 지급명령 및 임차보증금반환청구를 원인으로 한 강제경매를 신청할 것이냐 등등에 따라 예상기간은 모두 달라지는 만큼 이 역시 재검토가 필요한 문제라는 점 역시 명심하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2025.04.21 14:31

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


전세권 설정만 되어 있나요? 아니면 전입과 확정일자까지 받아둔 상태인가요?
전자라면 신중을 기해야 합니다. 왜냐면 전세권자의 자격으로 경매를 신청하면 전세권은 경매로 소멸되기 때문입니다. 즉, 낙찰가가 전세금에 미치지 못하는 상황이라면 전세금에 모자라는 금액을 배당받고 전세권은 소멸하기 때문에 낙찰자에게 대항하지 못하고 해당 주택에서 퇴거해야 합니다. 그러나 전입과 확정일자까지 갖추었고, 다른 채권자보다 대항력이 있다면 미배당분 보증금은 낙찰자에게 대항력 있는 임차인의 자격을 내세워 반환을 요청할 수 있기 때문입니다.
전문가의 상담을 받고 진행하는 것이 현명합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2025.04.21 16:52

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