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보증금 반환

등록자 Xan** 차단 | 2025.10.06 09:03
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안녕하세요

월세로 살고 있는 집이 경매가 진행 중인데 배당 종기일 이전에 배당요구권을 행사를 했고
대항력을 갖고 있습니다.

계약서상으로는 2억 전세로 살고 있고 집주인이 1억 6천을 빌려준 게 있어서
실제로는 보증금 4천에 50만원 월세로 살고 있습니다.

배당요구권 행사 시 보증금 4천에 차임 50만원으로 행사를 했는데
낙찰이 되었을 때 낙찰자에게 계약서상의 2억 보증금에 대한 나머지 1억 6천에 대해
보증금 반환을 요구할 수 있나요?
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요..^^;;
권리신고 및 배당요구에는 월세임차인으로 되어 있는데, 이를 보고 낙찰을 받은 낙찰자에게 실제로는 월세가 아니라 전세이니 미배당임차보증금 차액을 청구하겠다??? 라는 것으로 요약되는데, 상식적으로도 이것이 허용될 가능성은 적을 수 밖에 없습니다.
즉, 구체적인 내용에 따라 법률 상 다툼의 여지가 상당할 수 밖에 없습니다.

특히나, 권리신고 및 배당요구신청 시 임대차계약서 사본을 제출하게 되어 있는데, 4,000만원/50만원으로 권리신고 및 배당요구를 했다면 그 근거가 있을 것이라는 것이고...
말씀하신 내용으로 보아 4천만원에 대해서는 배당을 받는다는 것을 전제로 하는 만큼 확정일자 역시 4,000만원/50만원에 대한 계약서로 받으셨을 것으로 추정되고...
따라서, 이를 기준으로 권리신고 및 배당요구를 하고 나서, 낙찰자에게 실제는 월세가 아닌 전세이고, 그 보증금이 2억원이다...라는 취지의 주장을 한다는 것일텐데, 낙찰자와 명도소송을 진행한다 하더라도 2억원이라는 대여금 1.6억원을 임차보증금으로 갈음한다고 보기에는 상당히 어려울 수 밖에 없습니다.

무엇보다, 임차인의 권리를 보호하기 위해 매각절차 상 권리신고 및 배당요구를 하도록 하고 있음에도 불구하고, 어떠한 특정한 목적을 가지고 전세를 월세라고 권리신고 및 배당요구를 한 것은 이중계약이나 기타 신의칙에 위배되는 행위라 간주될 가능성 또한 상당할 수가 있습니다.

질문자님이 대여금 1.6억원을 고려하여 실지급보증금 4천만원에 월차임 50만원으로 하는 임대차계약을 했다 하더라도 계약 상 2억원의 전세라 한다면 이를 기준으로 권리신고 및 배당요구를 했어야 하는 것이 맞고, 이러한 경우라면 미배당임차보증금에 대해 낙찰자에게 청구하더라도 법률 상 다툼의 여지는 적습니다.

무슨 목적과 의도에서 4,000만원/50만원의 월세임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 것인지 그 이유는 알 수 없습니다만, 질문자님이 말씀하신 내용들은 자칫 신의칙위배, 위장임차인 으로 보여질 여지가 매우 큰 만큼 정확한 기초사실관계를 토대로 사건기록을 재검토 하신 후 권리신고 및 배당요구신청을 정정하시거나 기타 등등 적절한 대응방안을 강구하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단(8회, 8점) | 2025.10.06 13:53

정리하자면...
질문자님 본인 스스로 월세로 살고 있는 집 이라 하셨고, 그 근거가 무엇인지는 알 수 없으나 보증금 4천/월차임 50만원으로 하는 월세임대차계약으로 권리신고 및 배당요구를 한 이후, 낙찰자에게 월세가 아닌 전세보증금 2억원을 주장하며 그 차액의 반환을 요구할 경우, 낙찰자는 당연히 명도소송을 제기할 수 밖에 없을 것이고...
이 과정에서 대여금과 임차보증금의 관련성, 대여금을 보증금으로 갈음한다라는 등의 내용을 입증하지 못할 경우 낙찰자승소판결로 이루어질 가능성이 매우 크다고 할 수 있습니다.
특히나, 소송과정 중 월세보증금과 월차임의 지급내역에 대한 금융거래내역만 사실조회해도 월차임의 지급이 있었음을 충분히 확인할 수 있는 만큼 명도소송을 하더라도 질문자님이 승소를 할 가능성은 상대적으로 매우 낮아 보입니다.

ans79 차단(8회, 8점) | 2025.10.06 14:32

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.


상식적으로 납득하기 어려운 계약이네요. 임대인과 어떤 채권채무가 있어서 보증금 중 1억6000만원을 빌렸는지 알 수 없지만, 보증금 2억중 1억6000만원을 빌렸고 나머지 4000만원으로 배당신청을 했다면 4000만원에 대해서 확정일자에 따른 배당을 받을 수 있을 뿐입니다.
1억6000만원은 보증금에서 감액된 금액으로 인정이 될 뿐 기존 계약서상의 2억을 인정해줄 리 없습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단(5회, 5점) | 2025.10.07 13:28

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