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인천19계 2025-508233(1)

등록자 onworl** 차단 | 2025.11.13 16:38
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경매 이론을 공부한뒤 쎌프로 물건을 찾고 있습니다.
소액 투자물건을 찾다가 보게 되었는데요,내용상으로 선순위 임차인이 있지만,허그 인수조건이라 낙찰자가 떠안을건 없어 보입니다.
혹시 제가 놓친 다른 중요한 리스크가 있는지 문의 드립니다.
투자 적정,오피스텔의 향후 방향성등 뭐든 도움되는 의견 주시면 감사하겠습니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 네이버지식인 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 기본서류 검토만으로 투자적정 등에 대한 판단을 인터넷 상에서 답을 하지도 않겠으나, 답을 듣더라도 이를 신뢰하시는 일은 없으셔야 합니다.

또한, "제가 놓친 다른 중요한 리스크" 라 언급하셨으면, 최소한 질문자님의 판단에 대한 구체적인 내용을 설명하셔야 무엇을 놓치셨는지에 대한 판단이 가능합니다.

본인 역시 인천에 거주 중 입니다만...
질문하신 사건의 경우, 말씀하신 바와 같이 임차권등기인수조건변경 즉, 대항력을 포기한다는 취지의 확약서가 제출된 사건에 해당하는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는다 라는 것은 명백한 사실 입니다.
허나...
많은 초보자분들이 착각을 하고 있는 문제 중 하나인데...
임차권이 주택도시보증공사로 양도되었다고 해서 점유권까지 양도된 것은 아닙니다.
즉, 임차인이 임차권등기 후 임차보증금반환채권을 포함한 임차권등기를 주택도시보증공사에게 양도하고 이사 및 전출을 하는 경우가 대부분이나, 그 이후 소유자가 제3자에게 시세대비 매우 낮은 금액으로 월세로 임대를 하거나, 소유자 본인 또는 지인들이 점유.사용하는 경우가 현실에서는 비일비재하게 발생합니다.
차라리, 전입 등 점유권원이 확인되는 경우라면 명도대상을 특정할 수 있으므로 "그나마" 명도에 큰 어려움은 없겠으나, 그 반대의 경우 신원을 확인할 수 없는 점유자로 인해 상당한 명도저항이 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 현황 상의 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.

추가로...
오피스텔 이라는 것은 사실 상 아파트와 같은 주택의 대체제의 성격을 갖고 있습니다.
주택의 공급이 매우 부족한 지역의 경우라면 오피스텔이 그 대체제로서 상당한 메리트가 있고 따라서 어느정도 수요층이 뒷받침 되겠으나...
그 반대의 경우에는 대체제의 특성 상 수익률 측면에서 상당히 불리해질 수도 있습니다.
최근 송도의 주택시세나 공급.수요를 보시면 오피스텔에 대한 수요에 대한 예측이 가능할테니 반드시 이점 고려하시어 입찰을 준비하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2025.11.13 16:50


반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.


인천 송도동의 해당 오피스텔은 권리상 하자가 없습니다. 대항력 있는 임차인이 있지만 대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이라 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2025.11.13 18:38

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