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성남 2025-52409(1)사건에 관하여 분의드립니다

등록자 t90** 차단 | 2026.02.11 14:06
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근저당권 설정 이후에 계약에 의한 주택임차권등기가 있는 사건입니다
중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인인 아닌 경우에도 계약에 의한 주택임차권등기가 가능한지요?
그리고 본건은 배당요구를 하였지만 만약 배당요구를 하지 않아도 당연배당이 되는지요?
소액임차인에 해당되는 경우 최우선변제도 되는지 문의 드립니다. 감사합니다.
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문의 포인트가 오류 입니다.
법인의 임차권등기가 가능하니 임차권등기가 이루어졌겠죠??^^;;

다만...
법인의 경우 말씀하시는 법률에 따라 중소기업법에 따른 법인이 그 직원 등의 전입, 인도를 통해 주택임대차보호법을 적용하여 대항력 및 우선변제권을 인정하느냐 마느냐의 문제인 것입니다.
즉...
법인의 명의로 임차권등기를 했으나, 이는 법인의 직원의 전입,인도를 통해 대항요건을 갖춘 것과 달리 주택임대차보호법과 그에 따른 소액임차인의 최우선변제대상에 해당하지 않습니다.
법인이 임대차계약을 하면서 근저당, 전세권 설정을 하는 것과 유사한 경우라 이해하시면 됩니다.
경매개시결정일 이전 이루어진 임차권등기인 만큼 별도의 배당요구없이도 순위배당 대상이기는 하나, 현재 최저매각가격 기준에서 배당은 불가능해 보입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2026.02.11 15:08

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.


중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인인 경우 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때는 익일 0시에 대항력이 발생합니다.
다만 3000만원으로 전입일 익일에 대항력이 발생하더라도 근저당보다 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 소액임차인의 요건을 갖추었으므로 최우선변제금 2800만원을 배당받습니다.

**임차권등기 가능하고, 경매개시전에 임차권등기를 했으므로 정상적인 배당신청을 한 것으로 간주되어 당연배당권자입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2026.02.11 16:26

추가하여 답변을 정리하자면...

1. 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 달리 계약에 의한 즉, 임대인의 동의를 얻은 임대차등기(임차권설정등기 등)는 개인이든 법인이든 관계없이 모두 가능합니다.

2. 또한, 경매개시결정등기 이전 등기된 임차권설정등기의 경우 별도의 권리신고 및 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당대상에 포함됩니다.

3. 중소기업법에 따른 중소기업법인이 임대차계약을 하고, 그 직원의 전입+인도를 통해 대항요건을 갖추었고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우 주택임대차보호법의 적용을 받게 되는 만큼 소액임차인의 최우선변제도 가능합니다.

4. 허나, 질문하신 사건의 경우, 2024.07.31 201호에 대해 하영기업의 임차권설정등기가 확인되나, 해당 기업이 중소기업법에 따른 중소기업이냐 아니냐를 떠나 201호 또는 해당 다가구 건물에 해당 기업 직원의 전입+인도, 권리신고 및 배당요구 등 이 일체 확인되지 않기 때문에 주택임대차보호법 상의 적용대상에서 제외되는 만큼 소액임차인의 최우선변제도 불가능한 것 입니다.

5. 허나, 경매정보사이트 에서는 이러한 변수들을 반영할 수 없는 태생적인 한계가 존재하기 때문에 하영기업을 소액임차인으로 구분하여 최우선변제로 일부가 배당되는 것으로 예상배당표가 잘못 작성된 것이니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

ans79 차단  | 2026.02.11 22:30

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