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등록자 wndud78** 차단 | 2026.06.23 15:16
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사건번호 : 2023-5687(1)~(2)

소액임차인 최우선변제 관련 문의입니다.

해당 임차인의 경우 대항력이 없어보이는데 궁금한것은 최우선변제금 배당을 받는 임차인에 해당되는지 여부가 궁금합니다.

답변 주시면 감사드리겠습니다 !!
 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 사건은 오피스텔상가 이고 즉, 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법의 적용대상입니다.
주택임대차보호법과 달리 상가건물임대차보호법 상 소액임차인은 임차보증금이 아니라 환상보증금을 기준으로 적용됩니다.
즉, 1,2번물건의 경우 보증금 2,000만원+(월차임 150만원X100)= 1.7억원 입니다.

최초담보물권설정일 2021.03.31 근저당, 서울특별시 기준 상가건물임대차보호법 상 적용대상은 환산보증금 9억원 이하, 소액임차보증금은 환산보증금 기준 6,500만원 이하에서 최우선변제액은 2,200만원 입니다.

즉, 환산보증금을 기준으로 하는 소액임차보증금 6,500만원을 초과하는 환산보증금 1.7억원의 임차인에 해당하는 바 소액임차인의 최우선변제대상이 아닙니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2026.06.23 15:32

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자입니다.


답십리동의 해당 부동산경매, 1번과 2번 물건 모두 공부상은 상가입니다. 그러나 1번 물건에는 사업자등록, 2번물건에는 전입신고가 되어 있습니다. 실제 사용용도가 상가인지 주거용인지에 따라 임대차보호법이 다르게 적용됩니다. 즉 상가로 사용중이라면 상가임대차보호법이 적용되고 주거용으로 사용중이라면 주택임대차보호법이 적용됩니다.
최우선변제시 상가는 환산보증금을 적용하므로, 최우선변제 대상의 범위가 작습니다. 그러나 주거용은 월세는 고려하지 않고 보증금 액수만으로 최추선변제 적용대상이 되는 소액임차인을 판별합니다.

1번 물건은 사업자등록도 전입신고도 없이 배당신청만 했습니다. 전입신고나 사업자등록이 없는 임차인은 임차인으로서의 보호를 받지 못하며, 배당에서도 배제됩니다. 사업자등록을 했더라도 환산보증금 초과로 최우선변제 대상은 아닙니다.
2번 물건은 전입신고를 했고, 주거용으로 사용중이라면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 2021년3월 근저당 기준, 서울 지역은 보증금 1억1000만원 이하 3700만원까지 최우선변제되므로 보증금 2000만원 전액 배당받습니다.
그러나 외관 등으로 보아 실제 주거용으로 사용하고 있는지 여부는 불확실합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2026.06.23 17:29

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