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보증금 없는 임차인

등록자 t90** 차단 | 2026.06.30 16:31
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의정부2025-73525 사건에 대하여 문의드립니다
매각물건명세서 임차인을 보면 임차인 서00이 있습니다
전입은 말소기준권리보다 빠른데 보증금이 없습니다(연세360만원)
이와 같은 물건을 낙찰받는 다면 임차인의 임대차기한까자 대항력을 인정해야 하는지요?
그리고 이와 같은 임차인을 어떻게 내보내야 하는지 궁금합니다 감사합니다
 
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반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자입니다.


동두천 생연동의 해당 아파트, 주택보증공사가 대항력 포기조건으로 매각하는 사건이므로 보증공사가 얼마에 낙찰받아 배당을 받든 낙찰자가 보증공사의 보증금을 인수하는 일은 없습니다.

문제는 전입일상 대항력 있는 임차인 서씨입니다.
보증금 미상에 360만원이므로 보증금은 없을 것으로 예상은 되지만, 만약 보증금이 있다면 해당 보증금은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
그러나 여러 정황상 임차인 서씨는 보증공사와 보증금 없이 전전세로 사글세 계약을 체결했을 가능성이 더 많습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2026.06.30 16:43

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차권등기가 이루어진 이후 시세보다 저렴한 가격의 월세, 무보증월세 등으로 임대차가 이루어진 것으로 보여집니다만, 문제는 해당 임차인 또한 말소기준권리인 2025.11.07 서울보증보험의 강제경매개시결정등기 이전에 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 통해 대항력을 갖추었다는 것에 있습니다.
허나, 배당요구종기일 이전인 2026.01.21 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 확인되며, 이는 종전임대차계약의 해지의사로 간주하게 됩니다.
단, 매각절차를 통해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거절할 수 있으며, 이를 대항력 이라 하는 것 입니다.

즉, 해당 사건의 임차인의 경우 배당을 받을 임차보증금이 존재하지 않음에도 불구하고, 권리신고 및 배당요구를 통해 종전임대차계약의 해지의사를 표시한 만큼 배당이 확정되는 배당기일에 임대차 및 대항력은 소멸하게 됩니다.
따라서, 협의명도를 기본으로 하되 협의가 이루어지지 않을 경우 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구해야 할 수 있습니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2026.06.30 17:14

참고로...
임차권의 양수인인 서울보증보험의 경우, 대항력포기서가 제출된 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 없어 신경 쓸 문제는 없고...
2024.05.30 전입을 한 서XX 의 경우 무보증월세임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 만큼 앞서 답변드린 바와 같이 배당이 확정되는 배당기일을 기준으로 임대차 및 대항력은 소멸합니다만...

실무 상으로 볼 때 상당히 의아한 부분들이 존재하는 것 또한 분명한 사실입니다.
권리신고 및 배당요구를 하지 않았다면, 무보증월세임대차의 존속기간 및 계약갱신청구권 을 포함한 대항력을 주장할 수 있음에도 불구하고 권리신고 및 배당요구를 한 부분이 상당히 의아할 수 밖에 없는 것이 실무에서의 현상황이라는 점 명심하시어 이점 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도계획을 잘 세우시길 바랍니다.^^

ans79 차단(7회, 7점) | 2026.07.01 21:30

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