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임대차 및 권리분석 부탁드립니다.

등록자 wr** 차단 | 2026.07.01 13:11
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현재 경매 진행중인 사건에 관해 여쭈어봅니다.
토지 근저당 및 지상권 설정 → 2017.09.26 이후 단독주택 건물을 축조하여, 2020.10.15에 건물 사용승인이 났으며
2020.10.30에 전입 발생 건물에 대한 추가설정은 2020.12.01에 이루어 졌습니다. (건물 소유권보존등기 2020.11.30)
토지에 근저당 및 지상권이 설정되어있어도, 건물에 대한 설정보다 전입이 빠르기 때문에 건물의 보존등기 여하의 관계없이 임차인의 대항력이 유효한건가요?
임대차계약서상 임차인은 토지 소유주에게 금전을 빌려주고, 받지 못할 상황에 대비해 전입을 하고 있는 것으로 조사되는데
임대차보호법의 범주에 속하지 않다는 것을 어떤 서류를 통해 법원에 입증할 수 있을까요?
이후 임차인의 대항력이 인정된다하면, 경매 낙찰시 낙찰금의 안분은 어떤 식으로 이루어질까요?
 
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반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자입니다.


네, 임차인의 대항력은 토지가 아닌 건물 근저당 기준입니다. 토지에 임대차를 한 것이 아니라 건물에 임대차를 한 것이기 때문입니다.
다만, 토지와 건물의 근저당 설정 일자가 다를 경우(토지근저당> 임차인 전입 확정> 건물근저당 시) 경매 배당시 낙찰대금에서 토지와 건물분에 대한 비율을 감정가 비율에 따라 배분 후 토지 근저당권자에 먼저 배당하고 남는 잉여금과 건물분 매각대금을 합쳐 확정일자부 임차인에게 배당을 하고 남는 돈에 대해 건물분 근저당이 배당을 받습니다.

또한 토지 근저당 당시에는 건물이 존재하지 않았으므로, 토지 분 매각대금에 대해서는 임차인의 최우선변제 배당 적용이 되지 않습니다.

어쨌거나 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다.

또, 임차인이 토지 소유자에게 금전을 빌려주고 받지 못해 해당 건물에 전입했다면 금전차용 채권이 보증금 채권으로 전환될 수 있으므로 임차인으로사의 권리를 주장하는 데는 문제 없습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단(6회, 6점) | 2026.07.01 13:53

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 토지와 건물의 최선순위권리가 다른 경우, 임차인의 대항력은 건물등기사항전부증명서 상 최선순위권리를 기준으로 판단하게 됩니다.
즉, 건물등기사항전부증명서 상 2020.12.01 추가설정??? 이라는 것이 근저당이고 이것이 최선순위권리라면, 그 이전 전입+인도를 갖추었다면 대항력을 갖춘 임차인에 해당합니다.

2. "건물에 대한 설정보다 전입이 빠르기 때문에 건물의 보존등기 여하의 관계없이..." 라고 하셨으나 이는 오류 입니다.
소유권보존등기가 이루어지지 않은 부동산은 경매개시결정이 이루어질 수 조차 없기 때문에, 소유권보존등기 이전이라면 근저당권설정 또는 경매신청 등을 원인으로 한 채권자대위를 통한 소유권보존등기 이후 경매개시결정이 이루어지게 되는 것이고...
말씀하시는 취지를 추정해본다면...
일정요건을 충족한다면 미등기.무허가건축물 조차도 임대차보호법 상 대항력 및 우선변제권은 인정되는 만큼 소유권보존등기여하???와는 관련이 없습니다.

3. "임대차계약서상 임차인은 토지 소유주에게 금전을 빌려주고, 받지 못할 상황에 대비해 전입을 하고 있는 것으로 조사되는데 임대차보호법의 범주에 속하지 않다는 것을 어떤 서류를 통해 법원에 입증할 수 있을까요?"
그 근거가 무엇인지에 대해서는 구체적으로 설명하지도 않으신 상태에서 단순히 금전대차를 원인으로 하여 전입을 하고 있다??? 라는 단편적인 사실 하나만으로는 지금 얼핏 떠오르는 경우의수만 해도 십수가지가 넘습니다.
금전대차를 원인으로도 임대차는 충분히 성립할 수도 있는데, 무엇을 근거로 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 하시는 것인지 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황에 대한 확인을 통해 판단해야 할 문제이고, 그 결과를 토대로 임대차의 성립여부 및 성립 가능성에 따라 이를 입증할 방안을 강구해야 하는 것이 맞습니다.

4. "이후 임차인의 대항력이 인정된다하면, 경매 낙찰시 낙찰금의 안분은 어떤 식으로 이루어질까요?"
토지와 건물의 권리관계가 다른 만큼 낙찰대금 중 토지와 건물의 감정평가액비율에 따라 배당자원이 분리되어 배당을 하게 됩니다.
즉, 임차인의 경우에는 낙찰대금 중 토지매각대금을 제외한 건물의 매각대금의 범위 내에서 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.
물론, 말씀하신 내용대로라면 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 바, 매각절차를 통해 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되겠으나...
이러한 경우, 즉 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 상황이라면 당연히 낙찰가에 이것이 고려되어야 하는 것이고, 최악의 경우 예를 들어, 낙찰가+미배당임차보증금차액이 일반매매시세와 비슷하거나 이를 초과하는 경우라 한다면 당연히 수차례 유찰이 반복되다가 결국 취소.기각결정이 이루어질 수도 있습니다.
따라서, 상당히 애매모호한 질문들로 원론적인 답변을 구하시기 보다는 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직해 보입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단(7회, 7점) | 2026.07.01 14:37

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