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낙찰후 보증금지연이자가 낙찰자에게 인수된다는데 의견이갈립니다 ㅜㅜ

등록자 issue** 차단 | 2026.07.03 15:04
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일단 태인경매에서는 인수된다는 답변을 확인하였습니다.

하지만 소위 유튜브에서 유명한 경매전문가들도 인수된다 아니다로 반반으로 나뉘더라구요

대체로 인수안된다는 의견이 더많구요

https://www.lawtalk.co.kr/qna/641815

위내용은 변호사들 질답내용입니다.

의견이 거의 반반으로 갈려서 일단 인수한다는걸로 알고 가고싶은데

인수할경우 지연이자가 있는지 낙찰전에 확인할 방법이 따로있을까요? 
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반갑습니다.
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운영자입니다.


대항력 있는 임차인의 지연이자를 낙찰자가 승계하는지 여부는 전문가마다 의견이 분분합니다. 그러나 여러 사람 말을 들어봤자, 근거 자료 즉 대법원 판례와 근거 조문을 제시해야 합니다.
변호사도 이 부분에 대한 경험과 공부가 별도로 없다면 모르고 있는 것이 사실입니다.
결론부터 말하자면 대항력 있는 임차인의 주택을 낙찰받은 낙찰자는 미배당분 보증금 뿐만 아니라 지연이자를 지급할 의무도 승계합니다.
이는 주임법 3조 4항의 규정입니다.

2022다122126 대법원 판결에서도 지연손해금을 낙찰자가 지급할 의무가 있다고 판단하고 있습니다.

또한 헌법재판소 2016헌바146 결정은, 지연손해금을 낙찰자에게 전가시키는 주임법 3조4항이 헌법의 취지에 반한다는 위헌소송 제기가 있었으나 이를 기각하고 헌법에 위반되지 않는다고 판단한 바 있습니다.
따라서 지연이자는 낙찰자에게 승계됩니다.

다만 경매 실전에서, 임차인 개인은 이 법리를 잘 알지 못해 임차인이 낙찰자를 상대로 이 지연이자를 청구하는 사례는 별로 없지만, 임차인으로부터 보증금 채권을 양도양수받은 보증공사를 낙찰자를 상대로 청구한다는 사실입니다.

또, 지연이자는 임차권등기를 하고 난 뒤 주택을 임대인에게 인도한 임차인에게 권리가 있는 것이므로, 주택을 인도하지 않고 거주중이었다면 지연이자를 요구할 권리가 없습니다. 따라서 이 경우라면 낙찰자는 지연이자를 걱정할 게 아니라, 대항력 있는 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 조세채권 유무를 더 신경써야 합니다.



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realauc 차단(6회, 6점) | 2026.07.03 15:27

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

여러가지 변수들에 따라 그 답이 달라질 수 있는 문제임에도 불구하고, 앞뒤 다 자르고 질문을 하시면 엉뚱한 답변이 나올 수도 있고, 말씀하신 바와 같이 각기 다른 답변이 나올 수도 있습니다.

말씀하신 내용은, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우 특별승계인에 해당하는 낙찰자의 추가인수대상 및 그 범위에 대한 문제입니다만, 질문 내용에서는 대항력 유무는 고사하고, 해당 임차인이 지연손해금을 청구한 임차인인지 등에 대한 정확한 기초사실관계를 확인할 수 없는 만큼 제대로 된 답변이 가능할 리 없는 질문입니다.

물론, 질문의 맥락으로 미루어볼 때 "대항력을 갖춘 임차인" 이라는 전제로 하는 것임을 추정할 순 있으나, 답변 구하는 입장에서는 이를 생략하고 질문을 하시면 안되겠지요.^^;;

임대인의 지위를 승계하는 특별승계인에 해당하는 낙찰자는 임차보증금 뿐만 아니라 지연손해금 또한 인수하게 됩니다.
단, 모든 경우에 낙찰자가 지연손해금까지 인수해야 하는 것은 아니기 때문에 여기에서도 해석의 여지가 발생하는 만큼 각기 다른 답변이 나올 수도 있습니다.
예를 들어...대항력을 갖춘 임차인이 임차권등기 이후 이사 및 전출을 하고, 지연손해금을 포함한 임차보증금반환청구의소를 승소하여 임차보증금 및 그 지연손해금을 지급하라는 취지의 판결문을 받은 경우라면 당연히 임차보증금 전액 및 지연손해금은 낙찰자의 인수대상이 됩니다.
허나, 반대로, 대항력을 갖춘 임차인이 계속 점유.사용하고 있거나... 임차권등기 후 이사 및 전출을 했음에도 불구하고 지급명령이나 임차보증금반환청구의소를 하지 않았거나... 이를 했으나 지연손해금을 포함하지 않고 청구한 경우 등등의 경우에는 지연손해금은 낙찰자의 인수대상에 포함되지 않습니다.

법률 상의 해석의 문제로 여러가지 다른 의견들이 나올 수도 있기는 합니다만, 말씀하신 내용의 경우 헌법재판소 2017. 8. 31. 선고 2016헌바146 결정 [주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌소원] 에 의해, 임차보증금반환채무 뿐만 아니라 지연손해금도 승계한다고 판시한 바 있습니다.
다만, 이것이 일반재판사건도 아니고, 대법원판례도 아닌 헌법재판소의 위헌소원에 대한 결정인 만큼 이를 모르는 변호사들 또한 상당히 많은 것이 현실 입니다.

헌법재판소 2017. 8. 31. 선고 2016헌바146 결정 [주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌소원]
결정요지
심판대상조항에 따른 임대인 지위의 승계는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있을 경우에만 이루어지는 것인데, 이 경우 주택임대차보호법은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있으므로 적어도 임차인의 이름과 전입일 만큼은 공부인 주민등록표에 의하여 공시되어 거래의 안전이 보장된다. 따라서 임차주택을 대상으로 하여 법률관계를 맺으려는 자는 대항력 있는 임차인이 존재함으로 인하여 발생할 수 있는 위험을 예상하여 그에 대한 적절한 예방조치를 취할 수 있다. 그런데 이는 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금 승계의 경우에도 마찬가지이다. 임차주택을 양도한 임대인에게 이미 발생한 지연손해금도 임차인 보호의 측면 및 주민등록의 공시기능으로 인한 양수인의 예측가능성의 측면에서 임대차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문이다. 결국 심판대상조항은 임차인의 주거생활의 안정을 도모함과 동시에 주민등록이라는 공시기능을 통하여 주택 양수인의 불측의 손해를 예방할 수 있도록 하고 있으므로, 과잉금지원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금반환채권과 그 지연손해금을 확인하는 방법은 여러가지 변수들에 따라 그 방법이 수없이 많을 수도...없을 수도 있는 만큼 1+1=2 처럼 딱 꼬집어 답을 할 수 없는 문제 입니다.
예를 들어, 임차인이 지급명령 혹은 임차보증금반환청구의소를 집행권원으로 강제경매를 신청했는데, 임차보증금과 채권청구금액이 다르다거나 등의 경우에는 임차보증금과 경매신청 당시의 채권청구금액을 비교하여 지연손해금이 발생하였음을 충분히 확인할 수 있고, 그 기간 또한 오차범위 내에서 예측도 가능할 수 있습니다만, 그 경우의 수는 사실 상 십수가지가 넘는 만큼 단편적인 내용 몇가지 만으로 이를 확인할 방법을 일일이 설명하는 것은 불가능에 가깝습니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단(7회, 7점) | 2026.07.03 17:03

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