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경매 사건 문의 드립니다.

등록자 chinhyok | 2021.01.25 21:46
안녕하세요

2020타경54816 입니다.

선순위임차인 확인되는 물건입니다.

그런데,,,

중복/병합 사건으로
2020타경61616 사건의 채권자를 보니 임차인으로 추정되는데요...


현재 확인되는 사항은
임차인은 전입확정신고 완료되지 않았습니다.
전입확정신고 완료하지 않은 임차인의 경우...
배당에 참여할 수 없다고 알고 있는데요

그런데 별도 지급명령(2018차전418)과
중복 경매사건(2020타경61616) 통해 임차인도 채권 회수 하려고 노력중듯 보입니다.

이 사건의 경우, 선순위 임차인의 경우 배당 받을 수 있는지
낙찰자 별도 인수 가능성 있을지 문의 드립니다. 
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요.^^;;
부동산태인을 비롯한 몇곳의 유료경매정보사이트 상에서는 전입세대열람이 확인되지 않는 바 전입세대를 확인할 수 없는 바, "임차인은 전입확정신고 완료되지 않았다" 라는 질문자님의 말씀의 근거를 판단할 수 없습니다.

또한, 매각물건명세서가 공시되지 않은 상태 이므로, 확정일자 유무 또한 단정지어 판단할 수 없습니다.
문건접수내역 에는 해당 임차인의 권리신고 및 배당요구가 확인되는 만큼, 물건명세서 공시 이후 이를 통해 해당 임차인의 확정일자 유무 도 재확인 해야 하겠지요.

당연히, 전입 이 존재하지 않는다면 대항요건을 갖추지 못하게 되는 만큼 대항력 또한 성립할 수 없고, 이 경우 낙찰자의 인수대상에서 제외 되겠지요.

허나...
법원현황서 상 "전입세대열람내역서 등에 기재된 내용을 임대차내용으로 입력함" 이라고 명시되어 있는 만큼 최소한 현황조사 시점 인 2020.03.09 에는 전입세대가 존재했다는 것을 추정할 수 있습니다.
이 경우, 매각 절차 중 전출 등이 이루어진 경우라면 얘기는 더더욱 복잡해 질 수 있습니다.
예를 들어, 해당 임차인의 전출 이 배당요구종기일 인 2020.05.14 이후 이루어졌다면...
대항력 뿐만 아니라 확정일자의 우선변제권도 행사할 수 있으며...
이 경우 낙찰자가 미배당임차보증금 전액 또는 차액을 추가로 인수해야 할 수 있습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79  | 2021.01.26 17:48

한가지 우려 되는 부분은...

경매정보사이트 의 경우, 신건 인 경우 특히 물건명세서 뿐만 아니라 전입세대열람 등 의 서류가 갖추어지지 않는 경우가 빈번할 수 밖에 없습니다.
매각절차가 원래 그렇기 때문이지요.

따라서, 아직 공시되지 않은 서류가 있음에도 불구하고, 현재 상태에서 공시된 서류 와 내용만으로 권리분석을 한다면, 상당한 오차범위가 존재할 수밖에 없다는 의미 이지요.

해당 물건을 예로 든다면...
경매정보사이트 상에서 전입세대열람 및 물건명세서 가 공시되지 않은 것일 뿐, 없다는 의미가 아닙니다.
별도로 전입세대열람을 했더니 전입세대가 존재하고...물건명세서 가 공시된 이후 확정일자 가 존재할 경우 확정일자에 따른 우선변제권을 통해 배당도 가능하고, 미배당임차보증금이 존재할 경우 낙찰자의 추가인수대상이 될 수도 있겠지요.

아마도, 아직 갖추어지지 않은 전입세대열람과 물건명세서 로 인한 해석의 오류 일 가능성이 크다고 보여집니다.
중복 강제경매를 신청 할 정도의 임차인이 함부로 전출을 했을 가능성은 희박하니 말이지요.

ans79  | 2021.01.26 17:54